Jak ocenia się wartość rynkową poddasza?

Oznaczenie wartości rynkowej strychu lub poddasza bywa kłopotliwe, ponieważ tego typu obiekty stanowią niewielki procent obrotów rynkowych, w związku z tym mało jest transakcji, do których można się odnieść w celu porównania.

Problemy z wyceną powoduje także fakt, że zarówno poddasza i strychy nie mieszczą się w definicji lokalu czy nieruchomości lokalowej, ponieważ nie posiadają z reguły trwałych przegród budowlanych oraz innych cech technicznych charakteryzujących takie lokale. Ponadto strych czy poddasze nie jest nieruchomością w rozumieniu prawnym, w związku z tym transakcje z ich udziałem nie są objęte obowiązkową formą aktu notarialnego. Przedmiotem transakcji, w tych przypadkach, są bowiem prawa do zabudowy lokalu, które dokonywane są na podstawie umów, do tego opatrzonych warunkiem przeniesienia prawa własności dopiero po uzyskaniu przez kupującego pozwolenia na użytkowanie lokalu mieszkalnego. W związku z tym jest on obciążony ryzykiem i kosztem przeprowadzenia robót budowlanych.

Wartosc rynkowa poddasza

Poza tym problemy z ustaleniem wartości rynkowej tego typu obiektów spowodowane są małą ilością danych w rejestrach, co wynika z faktu, że przy ich sprzedaży nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Dodatkowo brak jest wymogów dla umów sprzedaży, w związku z tym odbywa się ona na podstawie nieujednoliconych ustaleń stron, a pełne przeniesienie prawa własności następuje dopiero po zakończeniu robót adaptacyjnych.

Jednak bazując na podstawowych zasadach wyceny nieruchomości można wysnuć wniosek, że na wartość rynkową strychów i poddaszy składa się:

  • wartość rynkowa działki gruntowej przynależącej do budynku lub prawa wieczystego użytkowania – w części proporcjonalnej do przyszłej powierzchni użytkowej lokalu, a wyłączonej z powierzchni używalności wspólnej właścicieli lokali w tym budynku,
  • wartość rynkowa nakładów inwestycyjnych, które potrzebne są do uzyskania stanu surowego otwartego dla budynku mieszkalnego wolnostojącego, bez podpiwniczenia, z przyłączami instalacji energetycznymi i wodno-kanalizacyjnymi.

Wartość rynkowa strychu lub poddasza będzie więc sumą wartości gruntu i nakładów inwestycyjnych.
Jest to jednak działanie bardzo uproszczone, ponieważ dwa na pozór podobne do siebie tego typu obiekty, mogą być zróżnicowane pod kątem pewnych cech, które ostatecznie wpłyną na ich wartość rynkową. Może się do tego przyczynić rodzaj działki gruntowej, która przynależy do budynku, rodzaj i typ strychu lub poddasza, zakres robót budowlanych i inwestycyjnych niezbędnych do adaptacji lokalu na mieszkanie, a także standard wykończenia, zakres robót dodatkowych, których zakres rozciągnie się na części wspólne budynku, np. poprowadzenie instalacji, docieplenie czy remont elewacji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.