Jak wycenia się grunty?

Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami*, gruntem (nieruchomością gruntową) jest określona powierzchnia ziemi, stanowiąca odrębny przedmiot własności, wraz z jej częściami składowymi, tj. budynkami, częściami budynków i innymi urządzeniami, trwale związanymi z podłożem, a także zasianymi lub zasadzonymi na nim drzewami i innymi roślinami**, z wyłączeniem budynków i lokali będących odrębnymi przedmiotami własności.

Wycena gruntow

Zasadniczy podział różnicuje nieruchomości gruntowe na: grunty rolne, wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie produkcji zwierzęcej (w tym rybnej) oraz produkcji roślinnej (między innymi ogrodniczej i sadowniczej), a także grunty nierolnicze – wszystkie pozostałe, które nie są gruntami rolnymi. Każda nieruchomość gruntowa stanowi prawnie wyodrębnioną całość, dla której powinna być założona księga wieczysta.

W celu ustalenia wartości gruntu, czyli określenia wartości prawa własności lub innych praw do wskazanej nieruchomości, rzeczoznawca dokonuje wyceny***. Najczęściej stosowanym podejściem jest podejście porównawcze, sprowadzające się do porównania cen wolno rynkowych transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości, przeprowadzanych w najbliższej okolicy. Oszacowanie wartości gruntu pozostaje przedmiotem prawa własności. Wartość nieruchomości gruntowej określana jest według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania jej w użytkowanie wieczyste bądź zgodnie ze stanem nieruchomości i cen obowiązujących w dniu aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

Podejście porównawcze stosowane jest zarówno w oszacowaniu wartości gruntów niezabudowanych, oddanych w użytkowanie wieczyste, jak i gruntów zabudowanych – w tym przypadku po określeniu wartości nieruchomości wyodrębniane są z niej wartości gruntu, znajdujących się na nim budynków, ich części oraz pozostałych urządzeń.

Stosując podejście porównawcze, rzeczoznawca ma do wyboru metodę porównywania nieruchomości parami, polegającą na zestawieniu wycenianego gruntu z kolejnymi nieruchomościami z obrotu rynkowego, metodę skorygowanej ceny średniej, porównując wycenianą nieruchomość z wyodrębnioną wcześniej grupą nieruchomości tego typu, reprezentującą charakter lokalnego rynku nieruchomości, a także metodę analizy statystycznej rynku, opierającą się na porównaniu około stu nieruchomości. Z uwagi na to, że dokładne oszacowanie wycenianego gruntu możliwe jest jedynie poprzez porównanie z bardzo podobnymi nieruchomościami, najbardziej miarodajne jest stosowanie metody porównywania nieruchomości parami.

_________________________

*Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741).
**Art. 48 ustawy z dnia 23 kwietna 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93).
***Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 kwietnia 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr. 207 poz. 2109.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.