Sytuację na rynku nieruchomości, podobnie jak w przypadku innych rynków inwestycyjnych, kształtuje relacja popytu do podaży, czyli zapotrzebowanie na określone dobra w stosunku do ich dostępności. Od pewnego czasu obserwowane jest w Polsce, zwłaszcza na pierwotnym rynku nieruchomości, ustabilizowanie cen mieszkań, z równomierną tendencją spadkową. Co to oznacza?
Niewątpliwie, niskie ceny mieszkań stanowią większą szansę na kupno wymarzonego „M” przez (zwłaszcza młodych) potencjalnych nabywców, ale jednocześnie oznaczają konieczność ich sprzedaży przez firmy deweloperskie za znaczną stratą (koszty budowy nieruchomości zazwyczaj w dużej mierze przewyższają jej wartość). Dla osób, które już spłacają zaciągnięty kredyt hipoteczny oznacza to z kolei, że jego wartość znacznie przekracza cenę rynkową kupionego w przeszłości mieszkania. Co natomiast jest powodem takiej sytuacji?
Obniżenie cen nieruchomości jest wypadkową atmosfery panującej na rynku kredytowym, uwarunkowań demograficznych (liczby osób mogących stać się właścicielami nieruchomości) oraz ilości mieszkań przeznaczonych do sprzedaży.
Zakup większości mieszkań w Polsce, zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym, finansowany jest kredytowaniem hipotecznym. Warunki udzielania kredytów z jednej strony zależą od polityki banku i tak zwanej zdolności kredytowej wnioskodawcy, z drugiej od regulacji wprowadzonych przez jednostki nadzorujące. Wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego obostrzenia dotyczące waluty, w jakiej można ubiegać się o kredyt (dla większości Polaków oznacza to kredyt w złotówkach), zaostrzone kryteria przyznawania kredytu (obowiązek wniesienia wkładu własnego do poziomu 20% w 2017 roku) oraz przewidywany wzrost stóp procentowych w przyszłości, wpływają na obniżenie dostępności kredytów hipotecznych, a tym samym ograniczenie możliwości kupna mieszkania. Zmniejszenie napływu pieniądza połączone z dużą ilością nowych i nadal budowanych lokali mieszkalnych (co może być między innymi pośrednim skutkiem panującego w latach 2007-2008 boomu mieszkaniowego), wymusza obniżenie cen nieruchomości przez firmy deweloperskie.
Niski popyt w stosunku do podaży rynku wynika także z obecnej (i prognozowanej) sytuacji demograficznej naszego kraju. Szacuje się, że na skutek emigracji zarobkowej oraz niskiego przyrostu naturalnego w przyszłości, odsetek osób stanowiących potencjalnych nabywców nieruchomości (w wieku 25-35 lat) zmniejszy się nawet o 20%.
Dodatkowo, na utrzymujące się relatywnie niskie ceny mieszkań wpływa słaba dynamika rynku nieruchomości, brak popytu inwestycyjnego, polegającego na nabywaniu nieruchomości w celu ich odsprzedania z określonym zyskiem oraz spadek rynkowej wartości mieszkań na skutek inflacji (spadku wartości pieniądza w określonym czasie).
Biorąc pod uwagę powyższe czynniki oraz dużą konkurencję na rynku nieruchomości, firmy deweloperskie, chcące odzyskać chociaż część pieniędzy zainwestowanych w realizację kolejnych projektów budowlanych, nie będą mogły sobie pozwolić na sztuczne utrzymywanie cen mieszkań na zawyżonym poziomie.