Stosując podejście dochodowe wartość nieruchomości określa się na podstawie przewidywanego dochodu, jaki nabywca nieruchomości z niej uzyska. Wycenę tego rodzaju stosuje się więc przy nieruchomościach przynoszących lub mogących przynosić dochód. Dochodem z nieruchomości może być czynsz, dochody z parkingów, reklam, garaży, a także dochód uzyskiwany z gruntu wraz z jego częściami składowymi.
Ponadto jako dochód operacyjny może być traktowany podatek od nieruchomości, koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia nieruchomości i jej ochrony. Do wydatków takich nie wlicza się natomiast odpisów amortyzacyjnych, nakładów na remonty ponad bieżącą dbałość o właściwy stan techniczny nieruchomości i jej standard użytkowy, spłat rat kapitałowych i odsetek od pożyczek oraz kredytów, a także podatku dochodowego.
Jeśli dochody pochodzą z całej nieruchomości, wycenie poddawana jest ona wraz z gruntem i jego częściami składowymi, a także z ewentualną wartością prawa użytkowania wieczystego gruntu, związanej z tym prawem własności gruntu i budynków, urządzeń i lokali.
W podejściu dochodowym stosuje się następujące metody wyceny:
- Metodę inwestycyjną, polegającą na określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód lub mogących go przynosić z tytułu dzierżawy lub czynszu najmu, których wartość ustala się na podstawie cen rynkowych. Stosowana głównie w stosunku do nieruchomości takich jak obiekty biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe. Wpływy z tego typu nieruchomości dotyczą także gruntu i jego części składowych.
- Metodę zysków, stosuje się do nieruchomości, których wartości nie da się ustalić według metody inwestycyjnej, a które przynoszą lub będą przynosiły dochód. Najczęściej stosowana jest w stosunku do hoteli, stacji benzynowych, obiektów sportowo-rekreacyjnych, restauracji, kin itp. Wpływy osiągane z tego typu nieruchomości uzależnione są od prowadzonej na niej działalności, i stanowią one odpowiednik wpływów czynszowych.
Obie metody stosuje się używając techniki kapitalizacji prostej bądź techniki dyskontowania strumienia dochodów.
Technika kapitalizacji prostej polega na określeniu wartości nieruchomości jako iloczynu stałego dochodu możliwego do uzyskania w skali roku i współczynnika kapitalizacji, można też zastosować iloczyn stałego dochodu i stopy kapitalizacji.
Technika dyskontowania strumieni dochodów natomiast to określenie wartości nieruchomości jako sumy zdyskontowanych strumieni dochodów przewidywanych do uzyskania dla danej nieruchomości, wycenianej w poszczególnych latach okresu poddanego prognozie, którą powiększa się o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.
Liczbę lat okresu prognozy stanowi taki przedział czasowy, w którym dochody z wycenianej nieruchomości mogą ulegać zmianie.