Wycena nieruchomości jest procesem bardzo złożonym, w którym pod uwagę należy brać wiele czynników. Z tego powodu zajmują się nią profesjonalni rzeczoznawcy majątkowi, którzy posiadają odpowiednie uprawnienia, wiedzę i doświadczenie. Wynikiem ich pracy jest operat szacunkowy, który przedstawia najbardziej prawdopodobną cenę, jaką można uzyskać za daną nieruchomość w określonych warunkach rynkowych.
Przy wykonywaniu wyceny rzeczoznawcy posługują się jednym z kilku podejść, w zależności od celu, w jakim jest ona sporządzana. Jednym z nich jest podejście kosztowe, będące jednocześnie jedynym, które można zastosować do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości. Wartość nieruchomości przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się jako koszty odtworzenia pomniejszone o wartość zużycia nieruchomości, przy czym oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Kosztem nabycia gruntu będzie wartość rynkowa gruntu o takich samych cechach, który był przedmiotem rynkowej transakcji. Natomiast wartością odtworzeniową części składowych gruntu jest kwota równa kosztom ich odtworzenia bądź zastąpienia, po odjęciu wartości ich zużycia.
fot. Yastremska/bigstockphoto.com
Podejście kosztowe charakteryzuje się więc użyciem metody odtworzeniowej lub metody zastąpienia. W pierwszym przypadku należy określić koszty odtworzenia poszczególnych części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które zostały użyte do ich budowy. Metoda zastąpienia natomiast polega, jak sama nazwa wskazuje, na zastąpieniu istniejących części składowych nowymi obiektami budowlanymi spełniającymi te same funkcje, i posiadającymi podobne cechy użytkowe, wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. Kosztami zastąpienia będą właśnie koszty związane z wymianą istniejących części składowych gruntu na nowe obiekty.
Każdą z tych metod stosuje się przy użyciu jednej z trzech technik:
- Techniki elementów scalonych, która polega na określeniu kosztów odtworzenia lub kosztów odstąpienia na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz scalonych cen tych robót.
- Techniki szczegółowej, w której koszty odtworzenia lub koszty zastąpienia określa się jako ilość niezbędnych robót budowlanych i cen jednostkowych tych robót. Technika ta wymaga dokonania inwentaryzacji wycenianego obiektu, wraz z pomiarem powierzchni i kubatury, a także określenia technologii budowlanej.
- Techniki wskaźnikowej, będącej iloczynem ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ustalona została cena. Można ją stosować wyłącznie wtedy, gdy obiekty, których wartość jest określana da się porównać z obiektami, których ceny wskaźnikowe są znane. Jest to jednak technika najmniej dokładna.