Zakup nieruchomości, podobnie jak każda transakcja na rynku, obarczony jest ryzykiem związanym z wadami zakupionej rzeczy. W przypadku mieszkania lub domu będzie to wyjątkowo uciążliwe, gdyż z reguły usunięcie tych wad ponosi za sobą spore koszty. Jeśli jednak są to wady ukryte, wtedy nowy właściciel może dochodzić swoich roszczeń żądając ich usunięcia, zwrotu poniesionych przez niego w związku z tym kosztów, lub obniżenia ceny.
Jeśli o cenę chodzi, to ustalana jest albo w oparciu o decyzję sprzedawcy, albo jak w przypadku kredytowania zakupu, dla ustalenia wartości nieruchomości niezbędna jest opinia rzeczoznawcy majątkowego. Czy poniesie on odpowiedzialność, jeśli wskazana przez niego cena powinna ulec obniżeniu, ze względu na ujawnienie wad ukrytych?
Wydawać by się mogło, że tak, jednak należy pamiętać, w jaki sposób dochodzi do powstania ekspertyzy rzeczoznawcy. Przede wszystkim bazuje on na posiadanych danych i informacjach, które częściowo udziela mu sprzedający, a których resztę zdobywa samodzielnie poprzez dokonanie odpowiednich pomiarów, oględzin itp. Rzeczoznawca sporządza opinię w oparciu o panujące warunki rynkowe, a także w oparciu o swoją wiedzę, doświadczenie i etykę zawodową. Istnieją wypadki, w których można od niego dochodzić odpowiedzialności za nieprawidłowo wykonaną ekspertyzę. Ma to miejsce w sytuacji, gdy dla danego przypadku wykorzystał nieprawidłową metodę badawczą, gdy dopuścił się celowego zaniedbania, swoim działaniem dopuścił się złamania przepisów prawa, zasad wykonywania zawodu, naruszył tajemnicę zawodową, złamał zasadę bezstronności, czy też nie wykazał się starannością.
Biorąc pod uwagę, iż rzeczoznawca opinię o wartości mieszkania lub domu sporządza na podstawie znanego mu stanu faktycznego, przy założeniu, że nie złamał on wymienionych zasad związanych z jego pracą, jak również zakładając, że wady nieruchomości ujawniły się po sporządzeniu ekspertyzy, nie można od niego żądać poniesienia odpowiedzialności za wskazanie nieprawidłowej wartości. Określenie konkretnej ceny wynika bowiem z wiedzy, jaką rzeczoznawca o nieruchomości posiada w chwili sporządzania opinii, jeśli więc wady zostały zatajone również wobec niego, opinia została wykonana w oparciu o błąd co do stanu faktycznego, o którego istnieniu rzeczoznawca nie miał pojęcia.
Wady ukryte to takie, o których kupujący nie wiedział w chwili zakupu, i prowadzą one do zmniejszenia użyteczności nieruchomości, bądź też powodują, że nieruchomość nie ma właściwości, o jakich istnieniu zapewniał sprzedający. Odpowiedzialności za ich usunięcie należy więc dochodzić od sprzedawcy, pod warunkiem, że w umowie sprzedaży nie zawarto zapisu, że kupujący zna i akceptuje stan techniczny nieruchomości i nie będzie wnosił co do niego zastrzeżeń i roszczeń. Jest to jednak zapis wynikający bardziej z nieuczciwości sprzedającego, więc nie należy do powszechnie stosowanych, a jedynie do kruczków, które mają go oczyścić z odpowiedzialności.
W innym wypadku nie ma znaczenia czy sprzedający o wadzie wiedział, ponieważ z tytułu rękojmi za wady, ponosi on odpowiedzialność przez 3 lata od dnia, kiedy kupujący wykrył wadę. Usterkę należy poprzedniemu właścicielowi niezwłocznie zgłosić. Jeśli będzie uchylał się od jej usunięcia, kupujący może od umowy odstąpić w przypadku gdy wada jest nieusuwalna, żądać obniżenia ceny lub usunąć wadę na swój koszt i żądać jego zwrotu od sprzedawcy.