Wartość mieszkania z licytacji komorniczej niższa od rynkowej

Szukając okazji na zakup mieszkania w atrakcyjnej cenie warto zastanowić się nad zakupem nieruchomości na licytacji komorniczej. Ceny takich nieruchomości bywają bowiem dużo niższe od średnich cen rynkowych, a wynika to ze specyfiki tego typu transakcji.

Na licytacjach komorniczych wystawiane są mieszkania należące do osób, które nie są w stanie uregulować swoich zobowiązań wobec wierzycieli. W trakcie postępowania egzekucyjnego komornik na wniosek jednego z nich dokonuje zajęcia nieruchomości, by następnie poddać ją egzekucji w trybie licytacji. Przedtem jednak należy ustalić cenę mieszkania, czego dokonuje profesjonalny rzeczoznawca, sporządzając operat szacunkowy. Określa w nim prawdopodobną cenę, którą uzyskać można na określonym rynku, w określonym czasie. Rzeczoznawca ustalając cenę opiera się na wartościach rynkowych mieszkań o takich samych cechach jak to wyceniane.

Następnym krokiem jest ustalenie przez sąd, a następnie ogłoszenie przez komornika pierwszego terminu licytacji nieruchomości. Ogłoszenie umieszcza się we właściwym ze względu na położenie nieruchomości sądzie rejonowym, urzędzie gminy, w najbardziej poczytnym na danym obszarze magazynie, a od niedawna także na stronie internetowej stworzonej przez Krajową Radę Komorniczą. W ogłoszeniu powinna się znaleźć cena wywoławcza, która na pierwszej licytacji wynosi ¾ sumy oszacowania, określonej przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Licytacja odbywa się w wyznaczonym terminie, a przystąpić może do niej każdy, poza dłużnikiem, komornikiem i ich najbliższą rodziną, osób obecnych na licytacji w charakterze urzędowym, osoby, które nieruchomość mogą nabyć jedynie za zezwoleniem, a zezwolenia takiego nie okazały. W praktyce oznacza to, że do ważności licytacji wystarczy obecność jednego licytanta, który może nabyć nieruchomość za kwotę równą ¾ jej wartości.

Jeśli jednak w I terminie nie było chętnych na zakup mieszkania, komornik wyznacza II termin licytacji, w którym cena wywołania wynosi już 2/3 sumy oszacowania. Licytacja odbywa się na takich samych zasadach, we wskazanym przez komornika terminie. Jeśli więc doszło do drugiej licytacji, a zgłosił się wyłącznie jeden licytant, może on nabyć nieruchomość za 2/3 jej rynkowej ceny.

Jeśli licytujących zjawi się więcej, komornik prowadzi licytację, aż do zakończenia składania ofert, a licytację wygrywa osoba, która zaoferuje najwyższą cenę. Mimo prowadzenia licytacji, może się okazać, iż mieszkanie zostanie sprzedane znacznie poniżej realnej wartości. Z tych powodów zakup mieszkania w takim trybie może być świetną okazją cenową, a dodatkowo nabycie w drodze licytacji jest nabyciem pierwotnym, co oznacza, że kupowane mieszkanie będzie pozbawione wszelkich obciążeń finansowych, np. hipotek. Po stronie kupującego powstaje co prawda pewne ryzyko, jeśli np. właściciel mieszkania podpisał z kimś umowę najmu, a najemca nie będzie chciał dobrowolnie opróżnić lokalu, konieczne będzie przeprowadzenie procedury eksmisyjnej, która może potrwać kilka miesięcy. Przed przystąpieniem do licytacji warto więc porozmawiać z komornikiem, który posiada wiedzę na temat sytuacji prawnej nieruchomości.