Wycena nieruchomości jest procedurą bardzo złożoną, podczas której rzeczoznawca musi brać pod uwagę wiele czynników. Z tego też powodu wyceną nie może zajmować się każdy, a jedynie osoba posiadająca odpowiednią wiedzę i doświadczenie.
Wielość czynników, które mają tu znaczenie może przekładać się na wielość trudności, z jakimi musi się zmierzyć rzeczoznawca. Mogą one mieć charakter fizyczny, formalny czy prawny.
Nieruchomości niestandardowe
Najczęściej stosowaną podczas wyceny metodą jest metoda porównawcza, która polega na znalezieniu nieruchomości o podobnych cechach, zlokalizowanej na tym samym lub bliźniaczym rynku jak mieszkanie, dom czy grunt, który jest poddawany ocenie. Tu pojawić się mogą komplikacje, jeśli okaże się, że nieruchomość wyceniana jest na tyle niestandardowa, że trudno znaleźć inne, które miałby podobne cechy, np. ten sam standard, układ, przeznaczenie, funkcjonalność czy inne atrybuty szczególne i nietypowe. To powoduje, że materiał porównawczy jest niewielki albo po prostu go nie ma. Wtedy rzeczoznawca musi sięgnąć do innych źródeł albo zdecydować się na inną metodę wyceny. Ponadto w niektórych sytuacjach problem może stwarzać ocena stanu technicznego czy standardu nieruchomości, szczególnie jeśli na temat tej pierwszej brak jest właściwie prowadzonej dokumentacji budynku.
Dodatkowa przeszkoda może pojawić się ze strony właściciela czy użytkownika nieruchomości, który może próbować nie dopuścić do dokonania wyceny. Sytuacje takie nie są rzadkie w przypadkach wycen nieruchomości, które są przedmiotem postępowania egzekucyjnego i mają zostać poddane licytacji.
Trudności formalne
Jeśli zaś chodzi o przeszkodę formalną, na jaką może napotkać rzeczoznawca, może nią być problem dostępu do aktów notarialnych. W metodzie porównawczej wyceny dokonuje się bowiem na podstawie cen ujętych w aktach notarialnych, czyli bierze się pod uwagę nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Problem z dostępem do takich aktów może być zupełnie prozaiczny, jak leżący po stronie notariusza, który z jakiś powodów nie będzie mógł lub nie będzie chciał takiego dokumentu udostępnić, po zniszczenie dokumentu, czy też w ogóle problem z jego zlokalizowaniem. Dla ułatwienia pracy rzeczoznawcom prowadzi się rejestry, które zawierają informacje o nieruchomościach oraz najważniejsze postanowienia zawarte w umowach kupna – sprzedaży sporządzanych w postaci aktów notarialnych, jednak dane te nie zawsze są kompletne.
Przeszkody prawne
Wśród przeszkód prawnych jakie mogą utrudniać prawidłową wycenę nieruchomości może być np. nieuregulowany stan prawny nieruchomości, a także prawa osób trzecich, którymi nieruchomość jest obciążona. Jeśli bowiem w księdze wieczystej widnieje informacja o ustanowieniu służebności drogi koniecznej przez działkę będącą przedmiotem wyceny, czy też prawo dożywotniego mieszkania przyznane osobie w księdze wskazanej, z dużym prawdopodobieństwem stwierdzić można, iż nieruchomością taką będzie zainteresowanych mniej potencjalnych nabywców, o ile jakikolwiek się znajdzie. Ciężko ocenić, jaki wpływ mają takie ograniczone prawa rzeczowe na wartość nieruchomości, jednak ich cena z pewnością będzie niższa niż nieruchomości wolnych od praw osób trzecich.