Podejście mieszane do wyceny nieruchomości

Podejście mieszane w wycenie nieruchomości dotyczy wartości rynkowej, która jest uzyskiwana wtedy, gdy istnieje rynek nieruchomości podobnych i będących w obrocie rynkowym w ostatnich dwóch latach.

Można w nim wyróżnić następujące metody:

  • metoda pozostałościowa,
  • metoda kosztów likwidacji,
  • metoda wskaźników szacunkowych gruntów.

Wycena nieruchomości

Metoda pozostałościowa znajduje swoje zastosowanie do określenia wartości rynkowej, jeśli na danej nieruchomości prowadzone mają być roboty budowlane, których celem jest budowa, rozbudowa, przebudowa, montaż lub remont obiektu. Jej wartość ocenia się wtedy jako różnicę wartości danej nieruchomości przed dokonaniem zmian i po nim, biorąc pod uwagę, jakie zyski osiągnął inwestor na rynku nieruchomości podobnych.

Można tę metodę zastosować, gdy spełnione są następujące warunki:

  • nie można zastosować podejścia porównawczego lub dochodowego (zgodnie z art. 152 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym”),
  • wiadomo, jaki rodzaj i zakres robót należy wykonać na danym obiekcie,
  • uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.

Metodę kosztów likwidacji stosuje się wtedy, gdy części składowe danego gruntu przeznaczone są do rozbiórki. Wtedy wartość nieruchomości to koszt nabycia gruntu minus koszty likwidacji jego części składowych plus wartość materiałów, które pozostaną po rozbiórce, jeśli można je odzyskać. Koszty likwidacji części składowych gruntów można ustalić przy użyciu odpowiednich technik: szczegółowej, elementów scalonych i wskaźnikowej. Zastosowanie tej metody wymaga dokładnego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Metodę wskaźników szacunkowych gruntów stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości, które przeznaczone są na cele rolne lub leśne i kiedy nie ma transakcji rynkowych. Wartość tego gruntu wylicza się wtedy jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m³ drewna (ceny przyjmuje się z rynku lokalnego). Klasy gruntów ocenia się według danych z planów urządzenia lasów. Wskaźniki szacunkowe określa załącznik do Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego na podstawie klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego.

W tej metodzie należy uwzględnić dane elementy:

  • przy ocenie wartości nieruchomości przeznaczonej na cele rolne – odległość od głównych dróg, stan dróg dojazdowych, stopień zanieczyszczenia środowiska, występowanie urządzeń melioracyjnych i infrastruktury utrudniającej agrotechnikę, zagrożenie erozją, trudność uprawy oraz kulturę rolną;
  • przy ocenie nieruchomości przeznaczonej na cele leśne – stopień degradacji danego siedliska, położenie względem siedlisk ludzkich i głównych dróg, stan dróg dojazdowych, rodzaje, oddziaływanie przemysłu na drzewostan, występowanie szkodników oraz walory rekreacyjne danego miejsca.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.