Powodami, dla których przeprowadzana jest wycena jakiejkolwiek nieruchomości – również mieszkania, są między innymi: chęć sprzedaży bądź kupna, ustalenie zabezpieczenia lub amortyzacji (rozłożenia spłaty) kredytu w postaci nieruchomości, ustalenie wysokości podatku, na przykład od spadku lub darowizny, obliczenie wysokości ubezpieczenia mienia lub wysokości odszkodowania, wypłacanego z tytułu poniesionej szkody/wywłaszczenia oraz aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste. W najprostszym ujęciu, wycena nieruchomości sprowadza się do ustalenia jej wartości rynkowej, odtworzeniowej lub katastralnej (fiskalnej).
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami*, wyceny nieruchomości może dokonywać wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, posiadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Samo przeprowadzenie wyceny może być z kolei zrealizowane jedynie w oparciu o określone przepisy.
Podstawowymi aktami prawnymi, regulującymi szacowanie wartości nieruchomości są wspomniana wyżej ustawa o gospodarce nieruchomościami** oraz rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego***. Ustawa określa między innymi warianty wyceny, sposoby jej wykonywania (podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane) oraz zasady postępowania w trakcie jej przeprowadzania, a także kwestię oceny prawidłowości sporządzonego operatu. Rozporządzenie szczegółowo wskazuje konkretne rodzaje metod, technik i sposobów wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od jej rodzaju, przeznaczenia oraz celu sporządzania wyceny, sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości, sposoby sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, a także warunki dopuszczające możliwość wykonania wyceny poprzez zastosowanie podejścia mieszanego.
Istotnym dokumentem, określającym zasady pracy rzeczoznawców majątkowych, jest również Komunikat Ministra Infrastruktury, dotyczący standardów dokonywania wyceny****. Wskazuje on w szczególności zasady wyceny nieruchomości obciążonych ograniczonym prawem rzeczowym, stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności, na przykład przy udzielaniu pożyczki lub też w przypadku zamiaru zabezpieczenia jakiegokolwiek innego zobowiązania zaistniałego pomiędzy dowolnymi podmiotami. Co istotne, zasad określonych w komunikacie nie stosuje się do sporządzania bankowo-hipotecznych ekspertyz wartości nieruchomości.
Instrumentami wspomagającymi wykonywanie wyceny nieruchomości, rekomendowanymi jako zasady dobrych praktyk zawodowych, są opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW). Określają one między innymi ogólne zasady postępowania (Podstawowe Krajowe Standardy Wyceny), sposoby szacowania wartości ograniczonych praw rzeczowych (Specjalistyczne Krajowe Standardy Wyceny), a także przesłanki zastosowania podejścia porównawczego i dochodowego oraz metody pozostałościowej (Noty Interpretacyjne).
____________________________________
*Dział V, rozdział 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm.).
**Dział IV, rozdział 1, art. 149 – 159).
***Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr 207 poz. 2108, 2109).
****Komunikat Ministra Infrastruktury z dnia 4 stycznia 2010 roku w sprawie uzgodnienia standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” (Dz.U. MI 2010 Nr 1 poz.1).