W większości przypadków, oferty firm deweloperskich obejmują budowę i sprzedaż mieszkań. Nieruchomości przeznaczone na wynajem kojarzone są raczej z rynkiem wtórnym. Wychodząc jednak naprzeciw potrzebom klientów, którym zależy na kupnie nowego mieszkania, a którzy nie dysponują odpowiednimi funduszami lub nie mają możliwości skorzystania w danym okresie z kredytu hipotecznego, niektórzy deweloperzy oferują opcję najmu mieszkania z możliwością jego późniejszego kupna (najem nieruchomości przed dokonaniem jej zakupu), często po bardzo preferencyjnej cenie.
Takie rozwiązanie niesie za sobą obustronne korzyści – z jednej strony klient ma możliwość budowania swojej zdolności kredytowej, podczas mieszkania w wybranym przez siebie lokalu, z drugiej natomiast deweloper może w ten sposób zagospodarować część mieszkań posiadanych w swojej ofercie. Jak wygląda to w praktyce?
fot. vladg/bigstockphoto.com
W zależności od oferty, osoba zainteresowana wynajmem mieszkania od dewelopera wpłaca część wartości mieszkania, najczęściej w postaci wkładu własnego i/lub kaucji, a następnie opłaca comiesięczny czynsz oraz pokrywa koszty związane z użytkowaniem nieruchomości – tak zwany czynsz spółdzielczy i opłaty eksploatacyjne. Jeśli mieszkanie oddawane jest w stanie deweloperskim, najemca pokrywa koszty jego remontu i adaptacji w zamian za niższe opłaty. Zasady najmu oraz późniejszego wykupu mieszkania określa umowa zawarta pomiędzy deweloperem a najemcą. Kluczową kwestią jest tutaj czas trwania samego najmu, po którym klient będzie zobligowany lub będzie mógł wykupić nieruchomość, oraz jej ostateczna cena.
Wycena mieszkania nowego obejmuje najczęściej koszty inwestycji deweloperskiej, lokalizację nieruchomości (zarówno dzielnicę miasta, jak i usytuowanie mieszkania w budynku), powierzchnię, rozkład i standard wykończenia mieszkania, dostępność miejsc parkingowych, ceny transakcyjne podobnych nieruchomości i tym podobne. Oszacowanie ceny mieszkania wynajmowanego, celem jego sprzedaży dotychczasowemu najemcy, wymaga od dewelopera uwzględnienia wszystkich wniesionych przez niego opłat (bez kosztów użytkowania mieszkania), a więc wkładu własnego, kaucji – jeśli jest wymagana, kosztów przystosowania mieszkania, comiesięcznego czynszu i innych pobranych należności, oraz kosztów amortyzacyjnych i pomniejszenia o nie początkowej wartości nieruchomości. Jeśli najemca po upływie okresu trwania umowy nie zdecyduje się na jej przedłużenie lub kupno mieszkania (o ile umowa przewiduje taką możliwość), zazwyczaj otrzymuje wpłacony uprzednio wkład własny oraz kaucję.
Wynajem z możliwością późniejszego zakupu mieszkania wydaje się świetną opcją dla osób zamierzających zamieszkać „na swoim”, których jednak czasowo nie stać na zakup własnego „em”. Istotny jest fakt, że w momencie podpisania umowy z deweloperem nie muszą one dysponować gotówką, pozwalającą na kupno nieruchomości, ani gwarancją natychmiastowego udzielenia im kredytu hipotecznego. Wykup mieszkania nastąpi w terminie uzgodnionym przez obie strony w umowie najmu (zazwyczaj od roku do trzech lat). Z punktu widzenia najemcy, taka oferta może stanowić atrakcyjną alternatywę w stosunku do tradycyjnego wynajmu. Czynsz opłacany deweloperowi faktycznie obniży ostateczną cenę mieszkania, a w czasie trwania najmu będzie on mógł inwestować w przyszłe swoje, a nie cudze, lokum.