Dlaczego podobne do siebie mieszkania mają różną wartość? Bo podobieństwo jest tylko pozorne. Jakie czynniki mają więc wpływ na cenę nieruchomości?
Rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny mieszkania na sprzedaż lub mieszkania na wynajem bierze pod uwagę szereg cech rynkowych. Dwoma najważniejszymi kryteriami są: charakter lokalny oraz rodzaj rynku nieruchomości (wtórny, pierwotny). Osoba wyceniająca musi skrupulatnie przeanalizować wszelkie właściwości lokalizacyjne, techniczne, fizyczne i użytkowe, a następnie dokonać wyceny danej nieruchomości. 
Można tego dokonać na podstawie wyników badań rynku dotyczących podobnych sprzedanych już nieruchomości, a zwłaszcza ich cen, ustalonych po przeanalizowaniu ich cech rynkowych, mających bezpośredni wpływ na ostateczną wartość rynkową. Cechy rynkowe określa się, patrząc z perspektywy potencjalnego nabywcy, wśród których najważniejsze są:
1. Lokalizacja, czyli położenie nieruchomości
Stanowi ona czynnik wpływający bezpośrednio na wartość rynkową mieszkania bez względu na rodzaj danej nieruchomości. Im atrakcyjniejsze położenie mieszkania, tym cena danej nieruchomości jest wyższa. Warto przeanalizować także to czy dany budynek mieści się przy ulicy czy na uboczu oraz to gdzie wychodzą okna: na podwórze czy też na ruchliwą ulicę.
2. Kondygnacja
Najatrakcyjniejsze z punktu widzenia rzeczoznawcy, a tym samym potencjalnego nabywcy są lokale mieszkalne usytuowane na I lub II piętrze. Jeśli zaś chodzi np. o lokale użytkowe, to preferowany jest parter.
3. Parametry fizyczne, czyli powierzchnia, kubatura oraz liczba kondygnacji nieruchomości
Każdy m2 powierzchni mieszkania kosztuje. Wraz ze wzrostem powierzchni rośnie też cena. Im więcej metrów, tym więcej trzeba za nieruchomość zapłacić.
4. Stan prawny nieruchomości
Za mieszkania posiadające akt własności płaci się najwięcej. Zanim kupi się daną nieruchomość warto dowiedzieć się, czy posiada ona obciążenia w postaci: hipoteki, użytkowania, służebności, prawo dożywocia, innych praw osobistych lub roszczeń osób trzecich.
5. Otoczenie nieruchomości
Liczy się dostęp do instytucji publicznych, urzędów, lokali gastronomicznych, sklepów, w tym także rodzaj sąsiadujących nieruchomości. Ważna jest też otaczająca lokal zieleń oraz to czy dana okolica jest bezpieczna.
6. Stan nieruchomości
Istotna jest technologia budowlana (materiał, z którego budynek wykonano), rodzaj budynku, data jego powstania, stan techniczny, standard wykończenia, możliwość korzystania z windy i wyposażenia mieszkania.
7. Bliskość środków komunikacji
Na cenę mieszkania wpływa jego położenie umożliwiające szybki dojazdu do głównych dzielnic miasta.
8. Wysokość czynszu
9. Rozkład mieszkania
Pod uwagę bierze się to czy mieszkanie posiada balkon, widną kuchnię, „przechodnie” pokoje, aneks kuchenny i ilość pokoi.
10. Równie istotny przy wycenie nieruchomości jest czynnik ekonomiczny
Poziom rynkowy ceny mieszkania winduje przede wszystkim relacja pomiędzy podażą (ilością ofert sprzedaży) a popytem (ilością klientów posiadających środki finansowe i chcących wydać je na zakup mieszkania). Nadwyżka mieszkań do sprzedania w porównaniu z ilością potencjalnych nabywców powoduje spadek cen rynkowych. Klienci nie muszą wówczas spieszyć się z podejmowaniem decyzji, jednocześnie mocno targując się z właścicielami nieruchomości. Tego rodzaju sytuację można aktualnie zaobserwować na rynku. Jak to wynika z badań sytuacja ta nie powinna się zmienić w ciągu kilku najbliższych lat. Niestety mało kogo stać na samodzielny zakup wymarzonych czterech katów, dlatego też Polacy decydują się na wzięcie kredytu w banku. Polityka kredytowa to także kolejny czynnik windujący ceny mieszkań na rynku nieruchomości. Utrudnione uzyskanie kredytu mieszkaniowego powoduje małą ilość nabywców, a tym samym- spadek cen nieruchomości.
Zanim zdecydujemy się na kupno nieruchomości powinniśmy obejrzeć przynajmniej kilka czy nawet kilkanaście mieszkań, a następnie porównać je z innymi w tej samej okolicy.