Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga uwzględnienia wielu czynników, toteż aby było wiarygodne oraz wiążące powinno być dokonane przez profesjonalnego, doświadczonego rzeczoznawcę majątkowego w postaci operatu szacunkowego.
Najczęściej wykorzystywaną do tego metodą jest metoda porównawcza, która polega na uwzględnieniu określonych kryteriów nieruchomości oraz porównaniu ich z nieruchomościami o podobnych cechach, przeznaczeniu czy standardzie. Takie postępowanie pozwala ustalić ceny transakcyjne lokali mieszkalnych czy komercyjnych do siebie podobnych, a tym samum ustalić najbardziej prawdopodobną cenę rynkową nieruchomości wycenianej.
fot. B-D-S/bigstockphoto.com
Jak wycenia się mieszkania?
Rzeczoznawca oceniając wartość mieszkania bierze pod uwagę te czynniki, które są ważne z perspektywy potencjalnych kupujących i byłyby przez nich uwzględniane. I tak na przykład poza danymi technicznymi jak wielkość, ilość pokoi, rozkład pomieszczeń czy koszty eksploatacyjne, bierze się pod uwagę standard wykończenia. Mieszkania przeznaczone do remontu będą warte mniej niż nieruchomości wykończone, które nie wymagają wymiany instalacji czy też nadają się do natychmiastowego zamieszkania.
Ponadto znaczenie ma okolica budynku, w którym mieszkanie się znajduje. Dla osób szukających lokalizacji do życia istotne są takie elementy jak estetyczna okolica, ogrodzenie i systemy poprawiające bezpieczeństwo, bliskość punktów usługowych, infrastruktury komunikacyjnej, szkół, szpitali, przedszkoli, parków, punktów rekreacyjnych itp. Ponadto wpływ na podniesienie ceny, którą skłonny będzie zapłacić nowy nabywca będzie wysoki standard samego budynku, winda, parking, czy zagospodarowanie przestrzeni przeznaczonej do wspólnego użytku, np. siłownia, basen czy plac zabaw.
Wyceniając mieszkania na sprzedaż bierze się pod uwagę wszystkie te elementy. Ceny nieruchomości mieszkalnych uznać można za dość stabilne, zmiany wartości następują bowiem powoli i z reguły nie są gwałtowne, o ile nie nastąpi załamanie rynku czy inne czynniki zewnętrzne, które znacząco wpłyną na spadek ich wartości.
Jak wycenia się lokale komercyjne?
Wycena lokalu komercyjnego natomiast opiera się na innych kryteriach, z uwagi na inne przeznaczenie takiej nieruchomości, a tym samym inne oczekiwana potencjalnych nabywców. Dodatkowo na wartość lokalu komercyjnego ma wpływ więcej zjawisk niż na ceny nieruchomości mieszkalnych, np. szybko zmieniająca się zabudowa miasta, kryzys gospodarczy i spadek popytu na konkretne produkty czy usługi. Mimo iż nie wpływają one bezpośrednio na wartość takiego lokalu, to jeśli jest on wyspecjalizowanym punktem przystosowanym do świadczenia konkretnego rodzaju usług, produkcji określonych towarów czy też ich sprzedaży, zainteresowanie nim będzie niższe, a co za tym idzie – zmniejszy się jego rynkowa wartość.
Wyceniając lokale komercyjne na sprzedaż bierze się pod uwagę m.in. natężenie ruchu pieszego lub samochodowego, w zależności od charakteru działalności, pod którą lokal ma być przeznaczony, stan infrastruktury samochodowej i odległość od komunikacji miejskiej, istnienie witryn lub ich brak, umiejscowienie wejścia względem chodnika i głównej ulicy, czy piętro. Wśród lokali użytkowych najcenniejsze są te położone w centrach miast lub przy popularnych, ruchliwych lokalizacjach, umiejscowione na parterze (czyli odwrotnie niż w przypadku mieszkań), a także wyposażone, w których stan instalacji, sprzętów nie wymaga remontu. Istotna jest oczywiście okolica, a także sam budynek, którego pozostali lokatorzy nie powinni być uciążliwi dla prowadzonej działalności, i którym działalność ta również nie będzie uprzykrzała życia.