Przeglądając ogłoszenia odnoszące się do wtórnego rynku nieruchomości możemy natknąć się na te dotyczące sprzedaży lub wynajmu garaży, wydzielonych miejsc postojowych w budynkach garażowych, piwnic czy komórek lokatorskich, określanych często jako pomieszczenia przynależące do konkretnego mieszkania – tym samym, będące własnością ogłoszeniodawcy. Sprawa przynależności poszczególnych pomieszczeń do lokali mieszkalnych (lub o innym przeznaczeniu) nie jest jednak tak oczywista. Nie wszystkie pomieszczenia, z których korzystają mieszkańcy można zakwalifikować jako „przynależące”.
fot. mj_23/bigstockphoto.com
Zgodnie z ustawą o własności lokali, pomieszczeniami przynależnymi do lokalu są wszystkie pomieszczenia, będące jego częściami składowymi (mają ustanowioną przynależność w księdze wieczystej), przeznaczone do wyłącznego użytku właściciela mieszkania lub osób przez niego upoważnionych. Istotne jest, że nie muszą one bezpośrednio przylegać do wskazanego mieszkania – mogą znajdować się w tym samym budynku (piwnica lub strych) albo być usytuowane w odrębnej nieruchomości (wydzielony garaż). Istotne jest również to, że wyodrębnione miejsce postojowe, znajdujące się w wielostanowiskowym garażu wolnostojącym lub na parkingu, nie może być traktowane jako pomieszczenie przynależące. Należy pamiętać, że pomieszczenia niewyodrębnione w księdze wieczystej danego lokalu mieszkalnego, są w rzeczywistości pomieszczeniami wspólnymi, których użytkowanie reguluje odpowiednia umowa notarialna lub uchwała wspólnoty mieszkaniowej.
Z uwagi na to, że powierzchnia pomieszczeń przynależących wliczana jest do powierzchni lokalu mieszkalnego, określenie wartości poszczególnych obiektów, na przykład w celu wykupu polisy ubezpieczeniowej, przygotowania oferty wynajmu bądź sprzedaży, wymaga opracowania odpowiedniego operatu szacunkowego. Jednocześnie należy pamiętać, że wszystkie pomieszczenia przynależne do mieszkania nie mogą być zbyte oddzielnie (bez lokalu), chyba że zostanie wprowadzona zmiana przynależności poszczególnych pomieszczeń w formie aktu notarialnego (zmiana w księdze wieczystej). W celu uniknięcia, ewentualnych nieporozumień, wycena wartości poszczególnych pomieszczeń powinna każdorazowo być wykonywana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W zależności od charakteru pomieszczenia i przeznaczenia wykonywanej wyceny, może on określić wartość rynkową (na przykład przy sprzedaży garażu) lub wartość odtworzeniową nieruchomości (przy ubezpieczeniu poszczególnych pomieszczeń).
Określając wartość rynkową pomieszczenia, należy ustalić szacunkową kwotę, jaką w dniu sporządzania wyceny można uzyskać za daną nieruchomość w transakcji sprzedaży. Najczęściej wykorzystywaną metodą w takiej sytuacji jest podejście porównawcze polegające na porównaniu cen transakcyjnych pomieszczeń o zbliżonych parametrach, obowiązujących na rynku lokalnym. Szacując wartość odtworzeniową pomieszczenia przynależącego (na przykład piwnicę), należy określić koszty odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia nieruchomości. W tym wypadku, pod uwagę powinny zostać wzięte materiały i techniki stosowane przy budowie konkretnego pomieszczenia.