Jednym z istotnych etapów każdej inwestycji budowlanej – bez względu na to, czy dotyczy ona na przykład zabudowy mieszkaniowej jedno- czy wielorodzinnej, jest zakup (pozyskanie) gruntu. Z uwagi na to, że nabycie jakiejkolwiek działki budowlanej, podlegającej obrotowi rynkowemu, wiąże się ze znacznymi kosztami, w większości czynnikiem decydującym o wyborze konkretnej będzie między innymi jej cena.
Negocjujący z właścicielem gruntu deweloper lub indywidualny inwestor będzie chciał uzyskać jak najkorzystniejszą ofertę, jednak musi liczyć się z określonymi oczekiwaniami drugiej strony. W wypracowaniu rozwiązania, zadowalającego wszystkich zainteresowanych, może pomóc oszacowanie tak zwanej rynkowej wartości nieruchomości (w tym przypadku gruntowej), sporządzonej przez uprawnionego do tego rzeczoznawcę majątkowego.
fot. bestdesign36/bigstockphoto.com
Wycena gruntu pod zabudowę mieszkalną, określająca jej rzeczywistą (najbardziej prawdopodobną) wartość rynkową, bierze pod uwagę ceny transakcyjne, uzyskiwane dla podobnych nieruchomości. Jedną z najczęściej stosowanych przez rzeczoznawców metod szacunkowych jest podejście porównawcze, pozwalające na określenie wartości danej nieruchomości, ostatecznie odpowiadającej cenom uzyskanym w wyniku kupna bądź sprzedaży nieruchomości o takich samych lub zbliżonych parametrach, przy jednoczesnym uwzględnieniu możliwych zmian wartości gruntu wskutek upływu czasu.
Z uwagi na specyfikę i przeznaczenie wycenianego gruntu, a także na przyjętą metodę szacunkową, określenie jego wartości wymaga z jednej strony znajomości lokalnego rynku, z drugiej czynników warunkujący jej poziom, takich jak: lokalizacja działki, jej wielkość i kształt, jej status (czy przeznaczona jest do zabudowy), stan uzbrojenia, warunki gruntowe (ukształtowanie terenu, bliskość terenów zalewowych), a także atrakcyjność okolicy, sąsiedztwo terenów zielonych, zaplecza rekreacyjnego i punktów usługowych, istniejąca lub planowana infrastruktura drogowa (bliskość bezpośredniej drogi dojazdowej – przynajmniej utwardzonej), ułatwienia komunikacyjne oraz inwestycje mające powstać w bliskim otoczeniu działki, planowane przez miejscowe władze.
Efektem pracy rzeczoznawcy majątkowego jest operat szacunkowy. W celu jego rzetelnego sporządzenia, musi on nierzadko odwołać się do danych zawartych między innymi w księgach wieczystych zbliżonych nieruchomości, ewidencji gruntów i budynków, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, a nawet w wykazach właściwego urzędu skarbowego. Opracowana wycena, w przypadku braku wystąpienia nieoczekiwanych okoliczności, wpływających na zmianę wartości określonego gruntu, utrzymuje ważność przez okres dwunastu miesięcy od jej sporządzenia.
Wycena gruntu, będącego przedmiotem obrotu (transakcji kupna-sprzedaży) na wolnym rynku, może być również sporządzona przez pośredników w obrocie nieruchomościami. W takim przypadku przyjętym systemem szacowania najprawdopodobniej także będzie metoda porównująca ceny sprzedaży działek o podobnym profilu. O ile jednak operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego niejako z założenia gwarantuje nam niepodważalność oceny, o tyle wycena sporządzona przez pośrednika może zostać poddana w wątpliwość przez jedną ze stron transakcji.