Zakup mieszkania, wiążący się zazwyczaj z koniecznością skorzystania z kredytu hipotecznego, stanowi najdroższą inwestycję w życiu większości kupujących.
Biorąc pod uwagę największe oraz średnie miasta Polski, cena ofertowa (przedstawiania klientowi) średniego mieszkania na rynku pierwotnym, o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej od trzydziestu ośmiu do sześćdziesięciu metrów kwadratowych, znajdującego się w standardowym pięciokondygnacyjnym budynku wielorodzinnym, sięga od 4 833,00 złotych (w Szczecinie) do 7 829,00 złotych za metr (w Warszawie). Przykładowo, za pięćdziesięciometrowe mieszkanie będzie trzeba zapłacić od około 250 000,00 złotych do niespełna 400 000,00 złotych. Podejmując decyzję co do kupna konkretnej nieruchomości, wiele osób może zastanawiać się, ile w tej cenie jest faktycznych kosztów wybudowania lokalu mieszkalnego, a ile marży narzuconej przez dewelopera?
fot. Franck Boston/bigstockphoto.com
Analogicznie do sprzedaży każdego innego asortymentu, ostateczna cena mieszkania zawiera cenę jego wybudowania (wytworzenia produktu) oraz marżę (zysk brutto) inwestora. Wbrew obiegowej opinii, obecnie większość deweloperów nie może pozwolić sobie na takie windowanie cen, jak na przykład w latach słynnej bańki cenowej (2007-2008), gdy poziom ich zarobków wynosił pięćdziesiąt procent rynkowej wartości mieszkań. Aktualnie, żeby znaleźć nabywców, marża deweloperów może wynosić maksymalnie dwadzieścia pięć procent – w przypadku bardzo komfortowych mieszkań, zlokalizowanych w prestiżowej okolicy. Zazwyczaj jednak waha się w przedziale od dziesięciu do dwudziestu procent wartości mieszkania. Co zatem składa się na jej resztę?
Na koszt wybudowania mieszkania w znacznym stopniu wpływa:
- Udział ziemi w cenie metra kwadratowego, czyli cena gruntu kupionego przez dewelopera pod konkretną inwestycję. W zależności od lokalizacji (wielkość miasta i jego dzielnica), jej wysokość będzie stanowić od około dziesięciu do siedemnastu procent wartości realizowanego przedsięwzięcia.
- Do tego dochodzą koszty przygotowania działki pod zabudowę, obejmującego między innymi badania geologiczne oraz przyłączenie sieci wodociągowych, ciepłowniczych i energetycznych.
- Koszty przygotowania inwestycji do realizacji, sprowadzające się właściwie do przygotowania całej dokumentacji, zawierającej wszystkie niezbędne pozwolenia (za które również trzeba zapłacić) oraz analizę ruchu w miejscu planowanej budowy, określającej na ile wpłynie ona na zastany układ drogowy, wynoszą około dwóch procent wartości inwestycji.
Największy udział w kosztach ma oczywiście sama realizacja projektu. Wybudowanie i wykończenie do określonego stanu – najczęściej deweloperskiego – budynku i znajdujących się w nim mieszkań, obejmującego zarówno koszty materiałów budowlanych, zakupu i eksploatacji niezbędnego sprzętu oraz robocizny wahają się w granicach sześćdziesięciu-siedemdziesięciu procent wartości całej inwestycji. W zależności od złożoności projektu, uśredniony koszt budowy standardowego mieszkania może wynieść od 2 500,00 do 3 500,00 złotych za metr kwadratowy.
Pozostałymi kosztami składającymi się na ostateczną cenę mieszkań jest koszt podatku VAT, wynoszący w tym wypadku osiem procent, obsługa administracyjna projektu (koszty funkcjonowania firmy), koszt marketingu wynoszący około pięciu procent wartości inwestycji oraz ewentualne koszty kredytu inwestycyjnego.
Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym dobrze mieć świadomość czynników (i ich proporcji) wpływających na jego ostateczną cenę. Dzięki temu będziemy mogli podjąć próbę negocjacji wysokości marży narzuconej przez dewelopera. Pamiętajmy jednak, że podobnie jak wszyscy inni przedsiębiorcy, jego nadrzędnym celem jest uzyskanie założonego zysku. Sytuacje, w których cena wybranych lokali będzie bardzo niska (niepokrywająca kosztów ich wybudowania oraz tak zwanych kosztów około inwestycyjnych) zdarzają się niezwykle rzadko.