Wyceny nieruchomości dokonuje się na potrzeby m.in. wzięcia kredytu hipotecznego z banku czy ustalenia wysokości odszkodowań za ich wywłaszczenie. Jeśli użytkownik wieczysty bądź wywłaszczony ma jakiekolwiek podejrzenia co do błędnej wyceny danej nieruchomości, to może skorzystać z procedury sprawdzenia prawidłowości działań rzeczoznawcy.
Wszelkie kwestie dotyczące wyceny nieruchomości reguluje art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. To na podstawie zawartych tam przepisów można zwrócić się do lokalnych stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych z wnioskiem o ocenę prawidłowości dokonanego operatu szacunkowego. W przypadku gdy operat jest zły, stowarzyszenie lokalnych rzeczoznawców wycofuje go z obrotu prawnego. Niestety tego rodzaju reklamacja jest droga. Postępowanie przed stowarzyszeniem to koszt rzędu kilku, czasem nawet kilkunastu tysięcy złotych. Płaci się zatem drugie tyle lub więcej niż za sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego. Z tego rozwiązania korzystają przede wszystkim duże przedsiębiorstwa.
fot. bigstockphoto.com
Pozytywem wykazania takiego błędu jest to, że naliczona w błędnym operacie podwyżka, na podstawie której poniesiono np. opłatę za użytkowanie wieczyste nie ma prawa wejść w życie. Przez najbliższy rok użytkownik ma zatem prawo uiszczania opłaty po starych stawkach.
Częstszym wyjściem jest sporządzenie kontroperatu niż oceny dokonanego operatu szacunkowego, gdyż to drugie wyjście jest droższe. Przedstawienie kontroperatu przed SKO sprawia to, że użytkownik wieczysty nie płaci starej stawki, lecz nową. Tego rodzaju podwyżka jest ustalana na podstawie średniej wartości nieruchomości, którą Stowarzyszenie wyciąga z obu wycen – tej przygotowanej na zlecenie gminy i tej przygotowanej przez użytkownika.
Jeśli operat okaże się być fatalnej jakości, to stowarzyszenie ma prawo wykluczyć danego rzeczoznawcę ze swojego grona, lecz jest to najwyższa kara jaką może nałożyć w tej sytuacji. Poszkodowana osoba może złożyć wniosek do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministerstwie Infrastruktury o wszczęcie postępowania przed sądem dyscyplinarnym dla rzeczoznawców. Wówczas podczas postępowania administracyjno-sądowego można dochodzić prawidłowości dokonanej wyceny i swoich praw, a także ewentualnego odszkodowania.
Przyjęcie nieodpowiedniej, błędnie ustalonej ceny ofertowej nieruchomości stanowi również jeden z najczęściej popełnianych błędów przez osoby próbujące samodzielnie zbyć swoją nieruchomość oraz niedoświadczonych pośredników. Przy określaniu odpowiedniej ceny ofertowej, należy brać pod uwagę: sytuację na rynku, popyt, stan techniczny nieruchomości oraz jej lokalizację. Błędna wycena nieruchomości w tym przypadku grozi ograniczeniem kręgu potencjalnych nabywców lub sprzedaniem mieszkania lub domu za zbyt małą sumę.