W zależności od celu, w jakim przeprowadzana jest wycena danej nieruchomości: kupno nieruchomości, ustalenie zdolności kredytowej właściciela budynku do zabezpieczenia kredytu hipotecznego, ustalenie wartości nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, określenie wartości nieruchomości do jej ubezpieczenia, sprawy spadkowe, i tym podobne, uprawniony do tego rzeczoznawca majątkowy lub wyznaczony pracownik banku może skorzystać z kilku obowiązujących metod wyceny.
Najczęściej wykorzystywaną metodą jest podejście porównawcze, polegające na określeniu wartości wycenianego obiektu w oparciu o ceny transakcyjne, uzyskane w wyniku sprzedaży nieruchomości o podobnych parametrach (wielkość, rok budowy, stan techniczny, wyposażenie, lokalizacja). W każdym przypadku, szacowana kwota jest wartością rynkową danego budynku, stanowiąca odwzorowanie sumy pieniężnej, za jaką potencjalny nabywca mógłby kupić dany obiekt. Istnieją jednak przypadki, w których wykorzystanie takiego podejścia jest niemożliwe, na przykład z powodu stanu budowy, w jakim znajduje się szacowana nieruchomość.
fot. Babar760/bigstockphoto.com
Wyceniając nieruchomość, znajdującą się jeszcze w budowie – określaną także jako nieruchomość inwestycyjna, istnieje znikome prawdopodobieństwo znalezienia transakcji sprzedaży o chociażby zbieżnym charakterze. W takich przypadkach, jedną z często wykorzystywanych metod szacunkowych jest metoda pozostałościowa, polegająca na określeniu wartości rynkowej nieruchomości, jako różnicy wartości nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego projektu (zakończeniu budowy) i rynkowych kosztów związanych z samą budową. Co istotne, wartość nieruchomości po zakończonej budowie musi być określona przy założeniu, że zostanie ona oddana w dniu dokonywanej wyceny, to znaczy musi uwzględniać warunki cen rynkowych, obowiązujących na dzień szacowania. Jeżeli wycena wykonywana jest na potrzeby udzielenia kredytu po zakończeniu budowy lub częściowo po zakończeniu inwestycji, a częściowo po zagospodarowaniu nieruchomości, powinna być ona przeprowadzana według wartości rynkowej dla użytkowania zgodnego z celem budowy.
Stosując metodę pozostałościową, bardzo ważne jest dokładne określenie danych wejściowych, dotyczących zarówno budowanej nieruchomości, gruntu na którym ona się znajduje, ale również warunków rynku lokalnego. W zależności od zapotrzebowania, wycena może być dodatkowo wykonana w oparciu o wartość rynkową, określoną według aktualnego stanu nieruchomości, uwzględniającego stan zaawansowania robót budowlanych (procentowy lub opisowy) oraz wartość rynkową prawa własności gruntu (użytkowania wieczystego).
W przypadku wyceny domu jednorodzinnego, będącego jeszcze w stanie budowy, niezbędne jest udostępnienie osobie dokonującej oszacowania kosztorysu planowanych prac budowlanych zatwierdzonego przez kierownika budowy (sam kosztorys nie określa wartości nieruchomości), a nierzadko również pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie obiektu. Wycena lokalu mieszkalnego, budowanego przez dewelopera – sporządzana najczęściej na potrzeby banku udzielającego kredytu, wymaga jedynie określenia procentowego zaawansowania prac.