Wyniki tegorocznym analiz na rynku nieruchomości wskazują na różnice między ceną ofertową a transakcyjną w największych polskich miastach. Jak to się kształtuje na mapie Polski i z czego to wynika?
Przede wszystkim wiele zależy od tego, co i gdzie chcemy kupić. Największą różnicę można zanotować w Warszawie i może ona sięgnąć aż 1500 zł za metr kwadratowy na rynku wtórnym, co oznacza obniżenie ceny aż do 17% w stosunku do wyjściowej. Na rynku pierwotnym różnica nie jest aż tak wielka, bo do około 300 zł, czyli maksymalnie 4% od proponowanej ceny. W Krakowie cena transakcyjna może być niższa od oferowanej odpowiednio: na rynku wtórnym o 13%, czyli z 6800 zł do 5900 zł za m², a na pierwotnym obniżka może sięgnąć 200 zł za metr (z 6500 zł do 6300 zł za m²). Jeśli chodzi o Wrocław, to w przypadku mieszkań używanych można ugrać 700 zł na metrze (z 5900 zł na 5200 zł za m²), co wynosi 12%, a jeśli chodzi o mieszkania nowe – zaledwie ponad 100 zł (z 6245 zł na 6100 zł za m²), czyli 11%. W Gdańsku na rynku wtórnym różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi 11%, czyli 700 zł (z 6100 na 5400 zł za m²), natomiast na rynku pierwotnym jest ona minimalna, bo tylko 200 zł (6500 zł – 6300 zł).
fot. lucidwaters/bigstockphoto.com
Z czego wynikają różnice między ceną ofertową a transakcyjną? Głównym czynnikiem jest tutaj sytuacja na rynku nieruchomości. Na rynku pierwotnym różnice cen nie są tak znaczące, gdyż ostatnie miesiące były wyjątkowo korzystne dla deweloperów, sprzedano wiele mieszkań, w związku z tym nie ma dużych możliwości negocjacji cen. Większe pole do popisu mają osoby, które kupują kilka mieszkań, np. na inwestycje lub na początkowym etapie budowy, kiedy mieszkania są wprowadzane do oferty lub są objęte promocjami. Można się również spodziewać obniżenia cen, gdy kupujący wpłaci dużą cześć należności na początku. Nie należy jednak oczekiwać dużych upustów, gdyż koszta ponoszone przez deweloperów ciągle rosną, a ceny mieszkań utrzymują się na podobnym poziomie. Dobre warunki uzyskania kredytów, obniżone stopy procentowe i wzrost siły nabywczej pensji Polaków w przeliczeniu na metry kwadratowe nieruchomości powoduje, że liczba klientów wzrasta, a w związku z tym nie warto zbyt obniżać cen.
Rynek mieszkań wtórnych, szczególnie przez włączeniu ich do programu Mieszkanie dla Młodych, cieszy się dużym powodzeniem. Tutaj można uzyskać większy upust niż w przypadku mieszkań nowych. Generalnie im większe mieszkanie, tym większa możliwość targowania się. Podobnie jest w przypadku kawalerek, które nie cieszą się tak dużą popularnością, jeśli chodzi o ich kupno. Różnego rodzaju usterki, felery i braki w mieszkaniu także mogą działać na korzyść kupującego. Wiele zależy też od umiejętności negocjacji i targowania się. Należy jednak pamiętać, że nie zawsze uda się nam uzyskać lepszą cenę niż oferowana ze względu np. na atrakcyjne położenie danego mieszkania, a takich zalet nie ma wiele nowych mieszkań, które są budowane na obrzeżach miast. Czasem kartą przetargową jest również wykończenie mieszkania, bo w takim przypadku kupujący nie musi ponosić większych kosztów i może praktycznie od razu się wprowadzić.