Zgodnie z ogólną definicją, wartość rynkowa rzeczy, w tym i nieruchomości, to cena określona na podstawie średnich cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju. Innymi słowy jest to cena mieszkania danego rodzaju, jaką można uzyskać na konkretnie oznaczonym co do czasu i miejsca rynku. Dla ustalenia wartości rynkowej bierze się pod uwagę stan nieruchomości i stopień jej „zużycia”.
Aby określenie tej wartości mogło mieć charakter obiektywny, powinny zostać spełnione następujące przesłanki:
- strony chcące zawrzeć umowę, w tym wypadku będzie to umowa sprzedaży czy najmu, są od siebie niezależne, a ich działania są racjonalne i niespowodowane żadnymi motywami,
- strony mają zamiar zawarcia umowy,
- strony są świadome, jakie okoliczności wpływają na wartość nieruchomości,
- nie działają pod przymusem,
- upłynął odpowiedni okres wyeksponowania danej nieruchomości na rynku, z zastosowaniem odpowiednich zabiegów marketingowych, a także czas niezbędny do wynegocjowania postanowień umowy, z uwzględnieniem rodzaju nieruchomości oraz panujących aktualnie na rynku warunków.
Następnym krokiem jest doprecyzowanie określeń takich jak stan i rodzaj nieruchomości. Jeśli mamy do czynienia z budownictwem mieszkaniowym, trzeba wziąć pod uwagę czy nieruchomość znajduje się w zabudowie szeregowej, czy jest to mieszkanie w bloku, czy kamienicy. Znaczenie ma również stan całego budynku. Droższe będą te mieszkania wybudowane w nowszych technologiach, na osiedlach strzeżonych, i w kameralnych budynkach. Ponadto położenie w centrum czy w prestiżowej dzielnicy również podniesie cenę.
Kolejnym kryterium jest wielkość mieszkania oraz jego stan. Nieruchomości w stanie deweloperskim są tańsze od tych wykończonych pod klucz. W przypadku tych drugich na wysokość ceny będzie miał wpływ standard wykończenia, a więc zastosowane materiały, umeblowanie, ilość i rozkład pomieszczeń. W mieszkaniach z rynku pierwotnego to kryterium również jest istotne, ponieważ mieszkania odnowione osiągną cenę wyższą od tych wymagających generalnego remontu.
Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, można już określić, jaka jest średnia cena za metr kwadratowy nieruchomości danego rodzaju i stanu, w danej lokalizacji. W jej ustaleniu przydatna może się okazać opinia rzeczoznawcy, jeśli stronom zależy na precyzyjnym podaniu wartości mieszkania. Jednak określenie tego na własną rękę również jest możliwe, np. za pomocą analizy ogłoszeń dotyczących nieruchomości, wyceny dokonanej przez pośrednika, czy informacji ze spółdzielni, w zasobach której znajduje się nieruchomość.
Wartość rynkowa jest o tyle istotna w ustalaniu ostatecznej ceny mieszkania, że stanowi ona odzwierciedlenie panujących aktualnie na rynku warunków i jest średnią ceną jaką może uzyskać właściciel nieruchomości. Cena odbiegająca od wartości rynkowej może albo spowodować problem ze sprzedażą nieruchomości jeśli będzie zbyt wysoka, albo stratę jeśli będzie znacząco niższa od realnej ceny jaką mógłby w danych warunkach za nieruchomość uzyskać.