Spectral-Design/bigstockphoto.com
Ceny mieszkań pokonały kolejną barierę i są już wyższe niż przed kryzysem w 2007 roku. Z najnowszych danych NBP wynika, że jeszcze nigdy w historii mieszkania nie były takie drogie. Co ciekawe, mimo że psychologiczna granica została przekroczona, ceny wciąż rosną.
Rynek mieszkaniowy wciąż przynosi niespodzianki. Według najnowszych danych NBP za przeciętne używane mieszkanie trzeba dziś zapłacić ponad 9 proc. więcej niż rok temu.
Przy takiej dynamice wzrostu już w III kwartale br. okazało się, że ceny mieszkań używanych są wyższe niż w kulminacyjnym momencie przed kryzysem (III kw. 2007 roku).
Powyższe dane dotyczą 7 głównych miast rynku nieruchomości (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław), a przeanalizowane zostały przez bank centralny za pomocą indeksu hedonicznego, który uwzględnia również jakość sprzedawanych mieszkań, więc nie polega wyłącznie na wyliczeniach zwykłej średniej lub mediany z cen sprzedaży. Jest więc bardziej miarodajny w przypadku badań zmian cen mieszkań w Polsce.
Wzrost cen
Z danych NBP wynika również, że trend wzrostu cen w ostatnich miesiącach znacznie przybiera na sile. Rok temu używane mieszkania w największych miastach zdrożały o prawie 4,7 proc. w skali roku (dane za III kwartał 2017 r.), dziś osiągają dwukrotność tej wartości (i to bez trzeciego kwartału, który jest dopiero w opracowaniu). Swoje szacunki dotyczące rozwoju sytuacji na rynku regularnie publikuje Open Finance i Home Broker. Z ich listopadowych zestawień wynika, że w największych miastach lokale zdrożały już o ponad 13 proc.
Istnieje kilka powodów wzrostów cen. Przede wszystkim długo utrzymująca się doskonała sytuacja na rynku pracy sprawia, że coraz więcej osób ma zdolność kredytową. Poza tym długo trwająca dobra koniunktura sprzyja podejmowaniu decyzji o długoterminowym zadłużeniu. Duże znaczenie mają tu również niskie stopy procentowe, dzięki którym oprocentowanie lokat jest też niskie, a osoby chcące ulokować większą gotówkę są zmuszone do szukania bardziej intratnych możliwości zainwestowania pieniędzy, np. w mieszkania na wynajem. Jednak niskie stopy procentowe sprzyjają tanim kredytom, dzięki czemu w 2018 roku Polacy najchętniej od dekady zaciągają kredyty.
Padła pierwsza bariera
Wzrost cen ponad szczyt przed ostatnim kryzysem to symboliczny moment. Nie oznacza to jednak, że mamy obecnie bańkę cenową większą niż dekadę temu, chociażby dlatego, że w międzyczasie inflacja wpłynęła na ogólny wzrost poziomu cen. Z danych GUS wynika, że aby w ujęciu realnym ceny wzrosły ponad szczyt przed kryzysem, mieszkania musiałyby być jeszcze droższe o ok. 25 proc. W międzyczasie wynagrodzenia Polaków wzrosły o ok. 50 proc., kredyty staniały o 30 proc., a przeciętne RRSO kredytu hipotecznego spadło z 6,8 proc. do 4,6 proc, co pokazuje, że jest spory zapas na wzrost cen.
Im mocniej ceny wzrosną teraz, tym szybciej spadną w przypadku kryzysu. Jednak podczas obecnej dobrej sytuacji na rynku pracy i tanich kredytów ryzyko spadku cen mieszkań jest niskie.