Rosnąca zdolność kredytowa, kredyt z dopłatami, spadek inflacji i obniżki stóp procentowych to główne czynniki, które stymulowały w zeszłym roku popyt na nieruchomości. Duże zainteresowanie zakupem i dostęp do taniego finansowania przy ograniczonej podaży mieszkań sprawiły, że ceny mieszkań odczuwalnie się zwiększyły.
Już pierwsze miesiące 2023 roku przyniosły ulgę dla kredytobiorców, ponieważ banki, po złagodzeniu Rekomendacji KNF mogły zmienić sposób liczenia zdolności kredytowej. Inflacja, mimo że mierzona od wysokiej bazy z 2022 roku zaczęła spadać, a we wrześniu i październiku Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na pierwsze obniżki stóp procentowych. Wszystkie te zmiany sprawiły, że kredyty hipoteczne stały się bardziej dostępne i wiele osób zdecydowało się na zakup nieruchomości.
Podaż mniejsza niż popyt
Czynnikiem, który najbardziej stymulował stronę popytową, był jednak rządowy program wsparcia w zakupie pierwszego mieszkania Bezpieczny Kredyt 2%. Beneficjentów programu do zakupu mieszkania zachęciły wysokie dopłaty do raty realizowane przez 10 lat. Wiele osób, które nie kwalifikowały się na dopłaty, również zdecydowało się na zakup mieszkania pod wpływem Bezpiecznego Kredytu 2%. W ich przypadku decyzja jednak została przyśpieszona w obawie przed podwyżkami cen mieszkań wywołanymi programem.
Zmiany na rynku wpływające pozytywnie na popyt zbiegły się w czasie z ograniczoną aktywnością deweloperów, których produkcja nie jest ciągle w stanie zaspokoić potrzeb rynku. Autorzy analizy przygotowanej przez PKO BP wskazują, że na koniec III kwartału 2023 roku oferta deweloperów w sześciu największych polskich miastach spadła do poziomu 34,4 tysięcy mieszkań. W drugim kwartale poprzedniego roku w dostępnych było 40,6 tysięcy lokali. W ciągu zaledwie trzech miesięcy w Krakowie oferta skurczyła się o prawie 31 proc., a we Wrocławiu ponad 23 proc.
Najtańsze i najbardziej atrakcyjne nieruchomości z rynku wtórnego również szybko zmieniły właścicieli.
Eksperci zwracają uwagę, że do końca III kwartału 2023 roku liczba transakcji wzrosła o 184 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku. W samym III kwartale wzrosty sięgnęły niemal 500 proc. w porównaniu do III kwartału 2022 roku.
Wzrosty cen na rynku wtórnym i pierwotnym
W III kwartale zeszłego roku ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w sześciu największych miastach (Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk, Szczecin) wzrosły o 13 proc. w ujęciu rok do roku. W II kwartale cen urosły w tych lokalizacjach o niemal 8 proc.
W mniejszych miastach wojewódzkich (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce. Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Zielona Góra) wzrosty w III kwartale wyniosły 9 proc.
W przypadku Warszawy wzrost w ujęciu rok do roku w III kwartale również był notowany wzrost cen transakcyjnych, jednak dla okresu od stycznia do końca września widoczny jest niewielki spadek.
Na rynku wtórnym w III kwartale 2023 roku wzrost cen transakcyjnych w ujęciu rok do roku był niewielki. Wystąpił od głównie w Warszawie i w większych miastach wojewódzkich. W przypadku mniejszych miast wzrost wyniósł około 5 proc. rok do roku.