Coraz większą popularność w ostatnim czasie zyskuje zamiana mieszkań, co może być alternatywą dla wysokooprocentowanych kredytów zaciąganych na duże sumy. Szczególnym zainteresowaniem cieszy się ona wśród osób, które posiadają kredyty hipoteczne we frankach i wobec niekorzystnego kursu walutowego nie mają możliwości sprzedaży mieszkania bez straty.
Aby transakcja taka miała sens ważny jest wybór odpowiedniej nieruchomości. Jej wartość nie powinna być niższa od tej, na którą uzyskaliśmy kredyt, ponieważ obciążenie hipoteczne w przypadku zamiany przejdzie na nową nieruchomość. Należy jednak pamiętać, że w kwestii przeniesienia hipoteki ostateczne zdanie ma zawsze bank, który udzielił kredytu, dlatego realizację transakcji należy rozpocząć od przedstawienia bankowi oferty zamiany oraz uzyskania na tę czynność zgody. Jeśli wartość nowego mieszkania będzie wyższa niż wartość hipoteki, z reguły bank nie robi przeszkód, by do zamiany doszło. Jeśli jednak jest ona niższa wtedy może albo nie wyrazić zgody, albo żądać dodatkowego zabezpieczenia, np. w postaci ustanowienia hipoteki na innej nieruchomości.
fot. Yastremska/bigstockphoto.com
Podstawą do zamiany jest zawarta miedzy stronami umowa, która jak wszystkie umowy dotyczące nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Określone są w niej podstawowe warunki transakcji, a także zobowiązanie jednego kontrahenta do przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zobowiązanie się drugiej osoby do przeniesienia na pierwszą własności innej nieruchomości. Umowa taka jest odpłatną umową wzajemną, która z chwilą podpisania aktu notarialnego powoduje wypełnienie zobowiązania przez obie strony. Przy czym osoba, której wartość zamienianego mieszkania jest niższa dopłaca kontrahentowi różnicę. W związku z tym przed sfinalizowaniem transakcji niezbędna jest wycena obu nieruchomości, która powinna być wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli do sprzedaży dochodzi wyłącznie między stronami, bez udziału banku, który zamianę lub wcześniejszy zakup nieruchomości kredytował, wtedy strony mogą posiłkować się wyceną dokonaną właśnie przy zakupie mieszkania, o ile nie upłynęło od tego wiele czasu i nie straciła ona ważności.
Zamiana ma również pozytywne skutki podatkowe, ponieważ w przypadku takiej transakcji podatek od czynności cywilnoprawnych płaci się wyłącznie od różnicy w wartości mieszkań i wynosi on obecnie 2%. Natomiast w przypadku zakupu nieruchomości podatek ten naliczany jest od wartości całej nieruchomości, więc jego wartość jest o wiele wyższa.
Ponadto umowa zamiany wiążę się z mniejszymi formalnościami, niż w przypadku kupna nowej nieruchomości. Najpierw bowiem trzeba sprzedać pierwsze mieszkanie, by następnie kupić drugie, co wiąże się z koniecznością podpisywania i ponoszenia kosztów dwóch umów.