Jeśli odziedziczmy w spadku nieruchomość, należy się liczyć z tym, że trzeba będzie od niej zapłacić podatek na rzecz Urzędu Skarbowego. Dodatkowo, jeśli sprzedamy ją w czasie do pięciu lat, to zostaniemy obciążeni podatkiem dochodowym, a w rocznym rozliczeniu podatkowym zyski ze sprzedaży będą wliczone w nasze dochody. W takich wypadkach bardzo istotne jest ustalenie wartości spadku.
fot. B-D-S/bigstockphoto.com
W jaki sposób można to zrobić i do kogo należą kompetencje w tym zakresie?
Oszacowanie wartości spadku należy do spadkobiercy, czyli podatnika. Jego podstawą jest wartość nabytych nieruchomości i praw majątkowych po potrąceniu wszelkich długów i ciężarów („czysta wartość spadku”). Jest on ustalany uwzględniając stan rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia, a także cen rynkowych na dzień powstania po stronie spadkobiercy obowiązku podatkowego. Sam moment powstania obowiązku podatkowego może nieść za sobą pewne komplikacje, ponieważ mogą wystąpić różnice w wartości nieruchomości pomiędzy czasem przyjęcia spadku a jego nabyciem (np. ubytek spowodowany siłą wyższą). W takim wypadku wiążący jest stan na dzień dokonania wymiaru podatku. Ewentualne odszkodowanie, które jest należne z tytułu ubezpieczenia, wlicza się wówczas do podstawy wymiaru. Ewentualne zmiany w wartości danego spadku, które mają miejsce po dacie powstania obowiązku podatkowego, nie wpływają na końcowe oszacowanie majątku.
Wycena spadku musi być realna i rzetelna oraz w sposób wiarygodny oceniać wartość danej nieruchomości. Jeśli zachodzą rażące błędy, np. nie odpowiada ona wartości rynkowej, organ podatkowy może zainterweniować, domagając się jej obniżenia lub podwyższenia. Ustaleniem składu i stanu spadku w chwili śmierci spadkodawcy (czyli w chwili jego otwarcia) zajmuje się sąd. Podstawą do ustalenia składu jest dokładny spis oraz oświadczenia spadkobierców i przedstawione przez nich dowody.
Z nieco inną sytuacją mamy do czynienia, gdy wycena danej nieruchomości jest potrzebna, np. do podziału danego majątku. Postawą do ustalenia wartości nieruchomości otrzymanej w spadku są ceny rynkowe. Do ich oszacowania może się okazać niezbędna opinia biegłego, który specjalizuje się w danym obszarze nieruchomości i cechuje go dobra znajomość rynku. Jeśli mamy do czynienia ze sporem dotyczącym podziału spadku, dla sądu istotna może być opinia rzeczoznawcy majątkowego. Nie może on odmówić funkcji biegłego sądowego.
Kolejnym sposobem na oszacowanie wartości danej nieruchomości jest szacowanie jej w powołaniu się na zgodne oświadczenie uczestników. Należy wtedy uwzględnić tzw. reguły zdroworozsądkowe. W przypadku nieruchomości polega to na tym, że sprawdza się ceny podobnych w najbliższej okolicy (bierze się pod uwagę stan, wiek, przeznaczenie etc.). Cenę rynkową można ocenić dzięki np. agencjom nieruchomości. Potem należy je odpowiednio dostosować do tej nieruchomości, której wyceną jesteśmy zainteresowani. Należy jednak pamiętać, że sąd nie jest zobowiązany do tego, by uwzględniać wartość nieruchomości, którą zaakceptował Urząd Skarbowy.