Wycena nieruchomości mieszkalnych jest czynnością bardzo złożoną, w której uwzględnia się różne czynniki. Z tego powodu nie powinna dziwić wielość aktów prawnych, na podstawie których swoje ekspertyzy tworzą rzeczoznawcy majątkowi.
fot. Andy Dean Photography/bigstockphoto.com
Podstawową ustawą jest oczywiście kodeks cywilny (Ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks Cywilny Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami), który reguluje chociażby kwestię własności czy służebności, które mają duże znaczenie przy ustalaniu wartości nieruchomości. Wśród innych istotnych w tym przedmiocie aktów prawnych i dokumentów wymienić należy następujące pozycje:
- Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poz. 741 – tekst ujednolicony 04.01.2012r), wraz z ustawą z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 187, poz. 1110). Akt ten określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządowych, podziału i scalania nieruchomości, pierwokup nieruchomości, wywłaszczania i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, wyceny nieruchomości oraz działalności zawodowej, której przedmiotem jest zarządzanie nieruchomościami.
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), wraz z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14.07 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985). Dokumenty te określają rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu różnych podejść i technik wyceny, sposoby dokonywania wyceny w zależności od jej celu, rodzaju i przeznaczenia nieruchomości, sposoby określania wartości nakładów i szkód w nieruchomościach, sporządzania operatów szacunkowych i uwarunkowań do zastosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości.
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2108), które dotyczy nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Określa sposób dokonywania wyceny tego typu nieruchomości na potrzeby przetargów. Rozporządzenie ma ścisły związek z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.
- Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 13 grudnia 2007 r. Obowiązują one dla wszystkich sporządzanych operatów szacunkowych, a w swych postanowieniach zawierają omówienie wymagań, którym taki operat musi sprostać, by powstał zgodnie z zasadami praktyki zawodowej, a także niezbędną treść jaką powinien zawierać.