Wycena mieszkania jest to oszacowanie najbardziej prawdopodobnej ceny, jaką można by uzyskać za jego sprzedaż na określonym rynku, w określonych warunkach. Dokonywana jest w formie operatu szacunkowego przez wykwalifikowanych rzeczoznawców majątkowych, posiadających do tego uprawnienia, wiedzę i doświadczenie, i jako taka jest wiążąca w zakresie ustalenia ceny nieruchomości. Nie oznacza to, że nie może zostać w niektórych przypadkach podważona, jednak jeśli nikt nie zgłosi do niej zastrzeżeń, wycena jest potwierdzeniem wartości mieszkania.
Wycena pozwala nie tylko poznać wartość mieszkania, ale jako dokument sporządzony przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę jest niezbędna przy dokonywaniu niektórych czynności związanych z nieruchomością.
fot. ratmaner/bigstockphoto.com
Przede wszystkim jest ona podstawą przy udzielaniu kredytu hipotecznego na zakup mieszkania. Nieruchomość będąca przedmiotem zakupu musi zostać najpierw wyceniona, ponieważ na podstawie tej informacji bank ustala wysokość zabezpieczenia hipotecznego udzielonego kredytu, które będzie wpisane do księgi wieczystej tej nieruchomości. W tym przypadku prawidłowa wycena chroni więc interes banku, w związku z tym w procedurze kredytowej jest bezwzględnie wymagana.
Innym przypadkiem kiedy konieczne jest sporządzenie wyceny jest ubezpieczenie mieszkania. Przed podpisaniem umowy z towarzystwem ubezpieczeniowym, a także przed wyborem odpowiedniej polisy i jej warunków, ustalenie wartości nieruchomości jest punktem wyjściowym do dalszych działań. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku dochodzenia odszkodowania od firmy ubezpieczeniowej w wyniku poniesionych szkód. Na podstawie wyceny określana jest wysokość składek oraz wysokość wypłacanego odszkodowania. Nie ma więc sensu zaniżanie wartości mieszkania w celu opłacania niższych składek polisy, ponieważ wtedy ewentualne należne odszkodowanie również będzie proporcjonalnie niższe. Wycena w tym wypadku ma najczęściej charakter poglądowy i dokonywana jest przez ubezpieczyciela. Niektóre firmy jednak wymagają w tym celu profesjonalnego operatu.
Ustalenie wartości mieszkania potrzebne jest również do określenia wysokości niektórych podatków i opłat związanych z nieruchomością czy wysokości czynszów za najem lub dzierżawę. O ile prywatni właściciele wynajmowanych mieszkań mogą samodzielnie ustalić ceny najmu w oparciu o warunki rynkowe i według własnego uznania, to już czynsze za wynajmowane mieszkania będące własnością samorządów muszą być adekwatne do wartości nieruchomości. Podobnie jak opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, które zobowiązany jest uiszczać właściciel mieszkania. Do określenia tych wartości niezbędne jest posługiwanie się operatem szacunkowym.
Wycena sporządzona przez rzeczoznawcę będzie również niezbędna w postępowaniach sądowych, dla których wartość mieszkania ma kluczowe znaczenie. Przykładem mogą być postępowania spadkowe, niektóre postępowania rozwodowe czy takie, których przedmiotem jest rozliczenie nakładów poniesionych na nieruchomość.
Wycena będzie przydatna także w sytuacji, gdy właściciel mieszkania będzie dochodził odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, czy z tytułu służebności przesyłu, a także gdy mieszkanie jest własnością firmy w celu ustalenia wartości środków trwałych w firmie dla dokonywania odpisów amortyzacyjnych.