Decyzja o kupnie mieszkania stanowi jedną z najpoważniejszych w życiu – najczęściej wiąże się z podjęciem długoletniego zobowiązania finansowego, w postaci kredytu hipotecznego. Szukając odpowiedniego dla nas miejsca, zazwyczaj kierujemy się ceną i lokalizacją nieruchomości. Biorąc pod uwagę oba wyznaczniki, warto zastanowić się nad jeszcze jedną rzeczą: rynek pierwotny czy rynek wtórny?
Różnice między mieszkaniem nowym a mieszkaniem pochodzącym z rynku wtórnego wydają się oczywiste. Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym mamy na przykład pełną dowolność w kwestii remontu, wyposażenia i aranżacji wnętrz. Nabywając mieszkanie uprzednio użytkowane, przejmujemy je w określonym stanie, często z niejasną historią poprzednich lokatorów i określonym sąsiedztwem. Zasadniczą różnicą, wpływającą na wybór wielu kupujących, jest jednak cena poszczególnych typów mieszkań.
Statystyki prowadzone między innymi przez Narodowy Bank Polski wskazują, że mieszkania dostępne na rynku pierwotnym są na ogół droższe – w zależności od miasta, różnica w cenie transakcyjnej metra kwadratowego nowych i używanych mieszkań wynosi od około pięciu do nawet czterdziestu procent. Z czego to wynika?
fot. sqback/bigstockphoto.com
Jak bywa w większości przypadków, „najnowsze jest w cenie”. Mieszkania z rynku pierwotnego budowane są z użyciem nowoczesnych materiałów i rozwiązań technologicznych. Projekty budynków uwzględniają potrzeby rodzin z małymi dziećmi, osób starszych i osób niepełnosprawnych (windy, szerokie klatki schodowe i korytarze, brak progów), a ich otoczenie ma na celu zapewnienie mieszkańcom warunków do odpoczynku i rekreacji. Mieszkania wybudowane kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat temu nie mogą zaoferować takich udogodnień. Dodatkowo, z uwagi na ścisłą zabudowę wokół budynku mieszkalnego, liczba miejsc parkingowych najczęściej jest ograniczona. To wszystko powoduje, że właściciel mieszkania (będącego nawet w bardzo dobrym stanie), chcący je sprzedać, nie może sobie pozwolić na zażądanie ceny równej lub wyższej cenie mieszkania nowego.
Przewagą niektórych mieszkań używanych – przekładającą się na znacznie wyższą cenę rynkową, bywa z kolei ich lokalizacja. Usytuowanie w centrum miasta, często w modnej dzielnicy sprawia, że są one droższe od nowych nieruchomości, budowanych najczęściej na obrzeżach miejscowości. Mieszkanie nowe może być tańsze również na skutek zastosowania przez dewelopera rabatu (ceny promocyjnej), na udzielenie jakiego większość właścicieli mieszkań używanych nie chce lub nie może się zgodzić. Poza tym, kupując mieszkanie z rynku wtórnego musimy liczyć się z dodatkowymi opłatami około transakcyjnymi, takimi jak: podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% ceny transakcyjnej oraz, jeśli korzystamy z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, prowizja wynosząca od 1,5 do 3% wartości transakcji.
Rozważając zakup mieszkania nowego lub używanego warto również uwzględnić przyszłe koszty eksploatacyjne. Opłaty ponoszone z tytułu użytkowania mieszkania kupionego na rynku pierwotnym są z reguły niższe, niż w przypadku utrzymania porównywalnego mieszkania wybudowanego kilka, kilkanaście lub kilkadziesiąt lat wcześniej. Dzięki zastosowaniu innowacyjnych materiałów energooszczędnych, nowe mieszkania pozwalają ograniczyć utratę ciepła, a tym samym rachunki za ogrzewania. Ponadto, w przypadku mieszkań nowych znacznie niższy jest fundusz remontowy.