Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości zakłada, że wartość nieruchomości przynoszącej dochód bądź stwarzającej taką możliwość określa się przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na jej wartość. Dochód z nieruchomości może przynieść czynsz, ale możemy go również uzyskać z gruntów, parkingów, garaży czy reklam.
Za dochód operacyjny można uznać koszty mediów, zarządzania, ubezpieczenia, ochrony, nakłady na konserwację i podatek od nieruchomości. Do wydatków operacyjnych nie zalicza się podatku dochodowego, odpisów amortyzacyjnych, spłat rat kapitałowych oraz nakładów na remonty, przekraczających bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy.
fot. bigstockphoto.com
Jakie są główne założenia w takich podejściu? Przyjmuje się, że nabywca danej nieruchomości, której wyceny się dokonuje, zapłaci za nią cenę, której wysokość będzie uzależniona od dochodu, który za nią uzyska. Dalszą konsekwencja tego będzie to, że potencjalny kupujący nie zapłaci za nią więcej niż suma, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o podobnym stopniu ryzyka i tej samej rentowności. W dalszych założeniach określa się również wartość praw nabywcy do osiągania dochodu z tej nieruchomości. Natomiast sama jej wartość wiąże się ze zwrotem kapitału.
W przypadku podejścia dochodowego niezbędna jest wiedza o tym, jaki uzyskuje się (lub można uzyskać) dochód z czynszów i innych dochodów ze sprzedawanej nieruchomości oraz innych, które są do niej podobne. Dwie główne stosowane metody to metoda inwestycyjna lub metoda zysków.
Metoda inwestycyjna określa wartość nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić dochód, na podstawie cen rynkowych. Stosuje się ją głównie do lokalów użytkowych, obiektów biurowych i magazynowych. Dochody z takich obiektów dotyczą także gruntów oraz jego części składowych.
Kolejna metoda – metoda zysków – ma zastosowanie, gdy nie udaje się zastosować poprzedniej. Używa się jej najczęściej do wyceny obiektów sportowo-rekreacyjnych, restauracji, stacji benzynowych i hoteli. W takich przypadkach wpływy z tych obiektów pochodzą i są uzależnione od prowadzonych tam działalności i nie mają swojego odzwierciedlenia we wpływach czynszowych.
W przypadku obu metod używa się następujących technik:
• Technika kapitalizacji prostej – polega na ustaleniu wartości nieruchomości jako iloczynu stałego dochodu, który można osiągnąć w skali roku i współczynnika kapitalizacji (można też zastosować iloczyn stałego dochodu i stopy kapitalizacji);
• Technika dyskontowania strumieni dochodu – tutaj do określenia wartości służy suma zdyskontowanych strumieni dochodów, które są przewidziane do uzyskania dla danego obiektu przy wycenie w poszczególnych latach okresu poddanego prognozie powiększona o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.