Podejście porównawcze w wycenie nieruchomości oznacza, że jej wartość określa się przy założeniu, że odpowiada ona cenom, jakie uzyskano za podobne obiekty, które stały się przedmiotem obroty rynkowego. Należy przy tym uwzględnić zmiany cen w czasie. Ten sposób wyceny można stosować, gdy można określić cechy i ceny nieruchomości, które są zbliżone do tej, która podlega wycenie. Istotne informacje to także warunki dokonywania transakcji, warunki wpływające na cenę nieruchomości i czynniki, które je różnicują.
Co powinno charakteryzować nieruchomość wykorzystywaną do porównania z nieruchomością, która stanowi przedmiot wyceny? Powinny je łączyć następujące czynniki: położenie, przeznaczenie, stan prawny oraz sposób jej wykorzystania. Należy również uwzględnić inne cechy, które istotnie wpływają na jej wartość. Dana nieruchomość powinna być sprzedawana w okresie jak najbliższym (nie dłuższym niż dwa lata) od daty, w której określa się wartość.
dolgachov/bigstockphoto.com
Bierze się pod uwagę przede wszystkim przedmiot wyceny, ale także cel i zakres wyceny oraz dostępne dane, a wśród nich:
- rodzaj danego rynku (np. lokale handlowe lub mieszkalne),
- jego obszar (np. dzielnica, gmina, miasto),
- czas, w którym bada się ceny (np. kwartał),
- informacje o popycie i podaży,
- potencjał rozwojowy i ekonomiczny danego miejsca,
- istotne czynniki ekonomiczne.
W tym podejściu można wyróżnić trzy główne metody:
- metodę porównywania parami,
- metodę korygowania cen,
- metodą analizy statystycznej.
W metodzie porównywania parami mamy do czynienia z nieruchomością, której cechy są podobne do tej, która staje się przedmiotem wyceny. Znane są przy tym cechy tych nieruchomości, ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji. Samą wartość określa się przez korygowanie cech transakcyjnych z uwzględnieniem różnic ocen między nieruchomością wycenianą a podobną.
W metodzie korygowania ceny średniej do porównania wykorzystuje się co najmniej kilkanaście podobnych nieruchomości z rynku właściwego, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość danej wycenianej nieruchomości określa się przez korektę średniej ceny podobnych nieruchomości, wykorzystując do tego współczynnik korygujący i uwzględniając różnicę w istotnych cechach tych nieruchomości.
W przypadku obu tych metod można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90, 1,10]. Może on być stosowany wyłącznie w uzasadnionych, szczególnych przypadkach, np. gdy dana nieruchomość ma zalety lub wady, przez które wyróżnia się na rynku. W każdym przypadku jego zastosowanie powinno być uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego w odpowiedniej klauzuli.
W metodzie analizy statystycznej pod uwagę bierze się zbiór cen transakcyjnych, które są właściwe dla określenia wartości reprezentatywnych nieruchomości, o których jest mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Cenę nieruchomości określa się wówczas używając metod stosowanych do analiz statystycznych.