Sprzedaż mieszkania, podobnie jak każda inna transakcja tego typu, obÅ‚ożona jest okreÅ›lonymi obowiÄ…zkami, leżącymi po stronie sprzedajÄ…cego oraz nabywcy – zawierajÄ…c umowÄ™ kupna-sprzedaży, każda ze stron zgadza siÄ™ na dopeÅ‚nienie okreÅ›lonych w niej warunków. Jednym z obowiÄ…zków każdego sprzedajÄ…cego – w tym przypadku dewelopera, naÅ‚ożonym na niego przepisami prawa, jest rÄ™kojmia, oznaczajÄ…ca jego odpowiedzialność wobec kupujÄ…cego za wady fizyczne i prawne przedmiotu sprzedaży (mieszkania).
RÄ™kojmia, stanowiÄ…ca jedno z narzÄ™dzi chroniÄ…cych prawa konsumentów, jest ustawowo obowiÄ…zkowa, co oznacza, że nie może być w żaden sposób ograniczana przez dewelopera, na przykÅ‚ad zapisami w umowie sprzedaży nieruchomoÅ›ci. W odróżnieniu od gwarancji, bÄ™dÄ…cej w każdym przypadku dodatkowym zabezpieczeniem oferowanym kupujÄ…cemu – dotyczÄ…cej tylko wad fizycznych przedmiotu sprzedaży, rÄ™kojmia chroni interesy nabywcy, zarówno w zakresie zmniejszenia wartoÅ›ci i/lub użytecznoÅ›ci sprzedawanego mieszkania, braku wÅ‚aÅ›ciwoÅ›ci lokalu, okreÅ›lonych w umowie sprzedaży – na przykÅ‚ad nasÅ‚onecznienie, ustawienie mieszkania wzglÄ™dem stron Å›wiata, widok za oknem i tym podobne (wady fizyczne), jak i w sytuacji, gdy sprzedany lokal stanowi już wÅ‚asność osoby trzeciej/jest obciążony prawem osoby trzeciej (wada prawna).
fot. bigstockphoto.com
Najczęstszymi sytuacjami korzystania z prawa rękojmi są jednak przypadki wykrycia wad fizycznych. Odpowiedzialność dewelopera określona jest tak zwaną ustawą deweloperską oraz przepisami prawa cywilnego. Zgodnie z artykułem 27 ustawy, z odbioru lokalu przez kupującego powinien być sporządzony protokół zdawczy, do którego nabywca mieszkania może zgłosić zauważone przez siebie wady. W takim przypadku, deweloper ma obowiązek dostarczenia klientowi, w ciągu czternastu dni od podpisania protokołu, oświadczenia o uznaniu lub odmowie uznania wskazanej wady (konieczne jest uzasadnienie odmowy). Uznaną wadę sprzedający nieruchomość powinien usunąć w terminie trzydziestu dni od daty odbioru lokalu – w każdym przypadku deweloper usuwa wadę na własny koszt. W wyjątkowych okolicznościach, nabywca lokalu może również żądać obniżenia ceny mieszkania, a w ostateczności odstąpienia od umowy.
W sytuacji wystąpienia/ujawnienia się wady po określonym czasie, na przykład po roku od kupna mieszkania, nabywcy mają nadal prawo skorzystania z rękojmi na podstawie regulacji zawartych w kodeksie cywilnym (w kwestiach nieuregulowanych, ustawa deweloperska odsyła do prawa cywilnego). Jak wskazują przepisy dotyczące rękojmi za wady, deweloper/sprzedawca nieruchomości jest odpowiedzialny za wszelkie wady przez cały okres rękojmi, wynoszący od 25 grudnia 2014 roku pięć lat od daty zawarcia umowy sprzedaży lokalu (mieszkania kupione przed tym terminem objęte są trzyletnią rękojmią).