Sprzedaż mieszkania, podobnie jak każda inna transakcja tego typu, obłożona jest określonymi obowiązkami, leżącymi po stronie sprzedającego oraz nabywcy – zawierając umowę kupna-sprzedaży, każda ze stron zgadza się na dopełnienie określonych w niej warunków. Jednym z obowiązków każdego sprzedającego – w tym przypadku dewelopera, nałożonym na niego przepisami prawa, jest rękojmia, oznaczająca jego odpowiedzialność wobec kupującego za wady fizyczne i prawne przedmiotu sprzedaży (mieszkania).
Rękojmia, stanowiąca jedno z narzędzi chroniących prawa konsumentów, jest ustawowo obowiązkowa, co oznacza, że nie może być w żaden sposób ograniczana przez dewelopera, na przykład zapisami w umowie sprzedaży nieruchomości. W odróżnieniu od gwarancji, będącej w każdym przypadku dodatkowym zabezpieczeniem oferowanym kupującemu – dotyczącej tylko wad fizycznych przedmiotu sprzedaży, rękojmia chroni interesy nabywcy, zarówno w zakresie zmniejszenia wartości i/lub użyteczności sprzedawanego mieszkania, braku właściwości lokalu, określonych w umowie sprzedaży – na przykład nasłonecznienie, ustawienie mieszkania względem stron świata, widok za oknem i tym podobne (wady fizyczne), jak i w sytuacji, gdy sprzedany lokal stanowi już własność osoby trzeciej/jest obciążony prawem osoby trzeciej (wada prawna).
fot. bigstockphoto.com
Najczęstszymi sytuacjami korzystania z prawa rękojmi są jednak przypadki wykrycia wad fizycznych. Odpowiedzialność dewelopera określona jest tak zwaną ustawą deweloperską oraz przepisami prawa cywilnego. Zgodnie z artykułem 27 ustawy, z odbioru lokalu przez kupującego powinien być sporządzony protokół zdawczy, do którego nabywca mieszkania może zgłosić zauważone przez siebie wady. W takim przypadku, deweloper ma obowiązek dostarczenia klientowi, w ciągu czternastu dni od podpisania protokołu, oświadczenia o uznaniu lub odmowie uznania wskazanej wady (konieczne jest uzasadnienie odmowy). Uznaną wadę sprzedający nieruchomość powinien usunąć w terminie trzydziestu dni od daty odbioru lokalu – w każdym przypadku deweloper usuwa wadę na własny koszt. W wyjątkowych okolicznościach, nabywca lokalu może również żądać obniżenia ceny mieszkania, a w ostateczności odstąpienia od umowy.
W sytuacji wystąpienia/ujawnienia się wady po określonym czasie, na przykład po roku od kupna mieszkania, nabywcy mają nadal prawo skorzystania z rękojmi na podstawie regulacji zawartych w kodeksie cywilnym (w kwestiach nieuregulowanych, ustawa deweloperska odsyła do prawa cywilnego). Jak wskazują przepisy dotyczące rękojmi za wady, deweloper/sprzedawca nieruchomości jest odpowiedzialny za wszelkie wady przez cały okres rękojmi, wynoszący od 25 grudnia 2014 roku pięć lat od daty zawarcia umowy sprzedaży lokalu (mieszkania kupione przed tym terminem objęte są trzyletnią rękojmią).