Operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości. Stanowi dokument urzędowy i może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. Jeśli zachodzą poważne rozbieżności, jeśli chodzi o ocenę danej nieruchomości, ostateczna wycena należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dokument ten stanowi podstawę w rozstrzyganiu wielu sporów administracyjnych i jest istotny w postępowaniach egzekucyjnych i przetargach.
W kwestii ważności operatu szacunkowego istotny jest artykuł 156 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego może on być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, do 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (chyba, że wystąpiły istotne zmiany w m.in. celu wyceny, rodzaju i położeniu nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym lub stanie nieruchomości). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po tym czasie, jeśli rzeczoznawca potwierdzi jego aktualność, a odbywa się to przez umieszczenie stosownej klauzuli w danym dokumencie, przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
fot. dolgachov/bigstockphoto.com
Aktualizacja ma za zadanie potwierdzenie, poprzez analizę operaty, że wartość danej nieruchomości ma faktyczną i aktualną wartość. Może ona również określić jej nową wartość, wtedy operat szacunkowy będzie zaktualizowany na odpowiednio inną datę. Potwierdzenie ważności tego dokumentu należy wyłącznie do rzeczoznawcy, który go sporządził, nie może tego zrobić żadna inna osoba czy rzeczoznawca.
Kwestia ta nie jest wyjaśniona w sposób jednoznaczny. Kodeks postępowania cywilnego stanowi, że jeśli stan nieruchomości zmieni się w jakiś istotny sposób, to na wniosek dłużnika czy wierzyciela może nastąpić kolejne oszacowanie i opis. Jednak warto zauważyć, że sam upływ czasu nie jest jednoznaczny z potrzebą dokonania kolejnego oszacowania wartości, jeśli nieruchomość nie zmieniła swojej wartości, przeznaczenia etc. (postanowienie SN z dnia 4 lutego 1977 r., III CRN 239/76, OSNCP 1977, nr 11, poz. 217).
Może się to okazać istotne np. przy nierozstrzygniętych przetargach. Jeśli zbywca nie jest dodatkowo związany odrębnymi przepisami, to z punktu widzenia regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami nowa wycena, która będzie miała identyczną ważność, co operat i klauzula, świadczą, że zachował on wymogi co do odpowiedniego określenia sprzedawanej nieruchomości, które są zgodne z jego aktualną wartością rynkową. Jeśli nie ma innych wiążących uregulowań w tej sprawie, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wydają się najbardziej istotne.
Potwierdzenie ważności operatu szacunkowego (z zachowaniem wymogów formalnych) powoduje, że jest on ważny kolejne 12 miesięcy od daty aktualizacji. Zgodnie z z § 58 ust. 2 rozporządzenia wynika, że może mieć miejsce „dalsze potwierdzanie aktualności operatu”. Podkreśla się, że chociaż w ustawie nie jest to zawarte, to z § 58 ust. 2 rozporządzenia wynika, „(…) że ważność jednego operatu może być przedłużana więcej niż jeden raz, po upływie kolejnych 12 miesięcy, zawsze w taki sam sposób.”