Wartość rynkowa nieruchomości w dużej mierze determinuje to, za jaką kwotę zostanie ona sprzedana. Definicję tego pojęcia powinny więc znać osoby, które przymierzają się do kupna domu czy mieszkania, ale także te, które mają w planach transakcję sprzedaży. Dodatkowo wyjaśniamy, jakie czynniki wpływają na wartość rynkową.
Wartość rynkowa nieruchomości została zdefiniowana w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Oszacowanie wartości rynkowej to wycena, którą najczęściej wykonują rzeczoznawcy majątkowi. Wyniki swojej pracy przedstawiają w operacie szacunkowym.
Wartość rynkowa nieruchomości – czym jest?
Zgodnie z wyżej wspomnianą ustawą wartość rynkowa nieruchomości to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym.
Aby określić tę wartość, strony umowy muszą:
- mieć stanowczy zamiar jej zawarcia,
- działać z rozeznaniem i postępować rozważnie,
- nie znajdować się w sytuacji przymusowej.
Najprościej więc mówiąc, wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna suma, którą można uzyskać na rynku, sprzedając dany dom lub mieszkanie. Wyceny można dokonać samemu, biorąc pod uwagę ceny podobnych nieruchomości (o zbliżonym metrażu, rozkładzie i stanie technicznym), znajdujących się w okolicy.
Jeśli jednak nie mamy w tej kwestii doświadczenia, to lepiej zlecić tę czynność rzeczoznawcy. Ustali on cenę, która będzie odzwierciedlała realia rynkowe i pozwoli nam zmaksymalizować zyski. Cena nie będzie zbyt niska, abyśmy zarobili jak najwięcej na tej transakcji, ale również nie zanadto wysoka, aby jak najszybciej udało się znaleźć kupca.
Jakie czynniki wpływają na wartość nieruchomości?
Na wartość nieruchomości wpływają następujące czynniki:
- lokalizacja – usytuowanie w centrum miasta, blisko potrzebnej infrastruktury czy w pobliżu terenów zielonych podwyższa wartość, zaś bezpośrednio przy ruchliwej ulicy albo hałaśliwym zakładzie produkcyjnym obniża,
- otoczenie – parki, sklepy, szkoły, przedszkola, przychodnie, przystanki komunikacji miejskiej w pobliżu czy atrakcyjnie zagospodarowany teren podwyższają możliwą do uzyskania cenę,
- stan techniczny – im nowsza i bardziej zadbana nieruchomość bez usterek i przestarzałych rozwiązań, tym jej wartość będzie wyższa (wyjątkiem są np. zabytkowe kamienice, które mimo swojego wieku niosą wartość architektoniczną),
- rodzaj i przeznaczenie — inne ceny osiągają nieruchomości mieszkaniowe, biurowe, handlowe czy usługowe,
- pochodzenie – czy jest to rynek pierwotny czy wtórny,
- rozkład i usytuowanie względem stron świata – drożej można sprzedać lokum, do którego wpada sporo światła dziennego, a pokoje są ustawne i wyraźnie oddzielone, natomiast taniej np. mieszkanie z ciemną kuchnią czy przechodnimi pokojami,
- stan prawny – wyższą wartość osiągają nieruchomości bez obciążeń, natomiast niższą te z obciążeniem hipotecznym, a najniższą z zasądzonym użytkowaniem wieczystym.
Warto pamiętać, że oprócz tych obiektywnych czynników na wartość nieruchomości wpływa również subiektywna ocena kupca. Im bardziej nieruchomość trafi w jego gust, tym więcej jest on skłonny za nią zapłacić.