Kupno własnego mieszkania najczęściej wiąże się z koniecznością skorzystania z finansowania zewnętrznego, jakim jest kredyt hipoteczny. Jako długoterminowe zobowiązanie celowe, spośród wszystkich produktów bankowych tego typu, charakteryzuje się ono najniższym oprocentowaniem, związanym z zabezpieczeniem jego spłaty w postaci wpisu do hipoteki danej nieruchomości, obowiązującym do momentu jego całkowitego uregulowania. Oprócz oczywistej wartości kredytu oraz odsetek od kolejnych rat, koszty jakie dodatkowo musi ponieść kredytobiorca związane są przede wszystkim z opłatami bankowymi (prowizją), ustanowieniem hipoteki i założeniem księgi wieczystej (jeśli nieruchomość takiej nie posiada), opłatami notarialnymi, ubezpieczeniem od zdarzeń losowych – z tak zwaną cesją praw z polisy na kredytodawcę, a nawet z ubezpieczeniem na życie.
fot. sqback/bigstockphoto.com
Poza wymienionymi, każda osoba planująca zaciągnąć kredyt, albo będąca już w trakcie „załatwiania” niezbędnych formalności, doskonale zna termin „wkładu własnego”. Określany jako częściowe finansowanie kupna nieruchomości ze środków własnych kredytobiorcy, stanowi różnicę pomiędzy określoną przez dany bank wartością mieszkania, na zakup którego udzielone ma zostać wsparcie, a kwotą kredytu. Do końca 2013 roku decyzja o wymaganiu wniesienia wkładu własnego oraz o jego wysokości należała do banków – w zależności od przyjętych polityk wewnętrznych, mogły lecz nie musiały żądać posiadania przez kredytobiorcę określonych środków. Od 1 stycznia 2014 roku, zgodnie z wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego, Rekomendacją S, dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, instytucje finansowe, udzielające kredytów hipotecznych, działające na podstawie tak zwanego Prawa bankowego, mają obowiązek wymagania wkładu własnego, o określonej minimalnej wysokości.
Docelowo – w 2017 roku, wysokość minimalnego wkładu własnego ma wynosić dwadzieścia procent wartości udzielonego kredytu (wskaźnik LTV, określający stosunek wartości ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości wynosić będzie osiemdziesiąt procent). Do tego czasu, co roku, wysokość wymaganych środków własnych ulega stopniowemu wzrostowi: w 2014 roku wynosiła pięć procent, w 2015 roku dziesięć, a w roku przyszłym ma wynosić piętnaście procent.
Jak zmienią się zasady udzielania kredytów?
Osoby chcące skorzystać z kredytu hipotecznego po 1 stycznia 2016 roku, będą musiały dysponować własnymi środkami (mogącymi mieć również postać dofinansowania uzyskanego w ramach programów wspierających rozwój budownictwa mieszkaniowego/ zakup pierwszego mieszkania) w wysokości co najmniej piętnastu procent wartości kredytu. Tym samym, będą zmuszone, jeszcze przed podjęciem kredytu, zgromadzić określoną sumę, co w przypadku wielu osób może jednoznacznie zamykać drogę do własnego „eM”. Bankowcy przekonują jednak, że większy wkład własny automatycznie zmniejsza wartość samego kredytu, który będzie trzeba spłacić. Dla osób, które nie będą w stanie zgromadzić piętnastoprocentowego wkładu własnego, KNF przewidziało możliwość wniesienia dziesięciu procent środków własnych oraz wykupienia ubezpieczenia pokrywającego brakujące pięć procent. W zależności od praktyki banku, płatne z góry ubezpieczenie, wynoszące około trzech i pół procent, ustalane będzie w stawkach trzy- lub pięcioletnich.