Zasady postępowania egzekucyjnego reguluje między innymi Kodeks Postępowania Cywilnego*. Zgodnie z artykułem 942, opis i oszacowanie (wycena) wartości nieruchomości stanowią etap tak zwanej egzekucji z nieruchomości.
Jeżeli w skład majątku dłużnika wchodzi nieruchomość (np. lokal mieszkalny), wierzyciel może złożyć do właściwego komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego z tej nieruchomości. Po złożeniu odpowiedniego wniosku, dłużnik zostaje wezwany do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni – jeśli po upływie wyznaczonego czasu tego nie zrobi, komornik przystępuje do opisu i wyceny wskazanej we wniosku nieruchomości.
fot. JanPietruszka/bigstockphoto.com
Wycena komornicza nieruchomości sporządzana jest przez powołanego przez komornika biegłego – rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego uprawnienia do szacowania nieruchomości. Suma oszacowania ustalana jest na podstawie przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości, znajdującymi się w najbliższej okolicy, zgodnie ze stanem na dzień dokonania oszacowania. Dokładne oszacowanie wartości nieruchomości jest o tyle istotne, ponieważ od dokonanej wyceny zależeć będzie cena, za jaką nieruchomość będzie mogła być sprzedana w drodze licytacji publicznej – w przypadku egzekucji z nieruchomości mogą zostać wyznaczone dwie licytacje, w których cena wywołania wynosić będzie odpowiednio 3/4 i 2/3 ceny oszacowania. Suma wyceny nieruchomości wraz z ceną wywołania umieszczane są w ogłoszeniu o licytacji.
W przypadku wcześniejszego (w okresie sześciu miesięcy) dokonania wyceny wskazanej we wniosku egzekucyjnym nieruchomości na potrzeby obrotu rynkowego, odpowiadającej wymogom wyceny komorniczej, nowa wycena nie jest wykonywana. Jeżeli natomiast, pomiędzy dokonanym oszacowaniem a terminem licytacji zaszłyby istotne zmiany, dotyczące stanu nieruchomości, wierzyciel lub dłużnik mogą wnioskować o dokonanie ponownego opisu i wyceny lokalu.
Oszacowanie wartości nieruchomości musi uwzględniać prawa osób trzecich. W przypadku zgłoszenia praw do części nieruchomości innych osób, biegły szacuje wartość nieruchomości w dwojaki sposób:
- tak, jakby prawa osób trzecich nie zostały zgłoszone,
- z wydzieleniem tych części wartości nieruchomości, do których prawa zostały zgłoszone.
Ponadto, sporządzone oszacowanie powinno uwzględniać wartość wskazanej nieruchomości z obciążeniami, zaliczonymi na cenę nabycia oraz wartość nieruchomości bez obciążeń. Wszystkie uzyskane informacje muszą zostać zawarte w protokole opisu i oszacowania, podpisanym następnie przez komornika i osoby uczestniczące w tych czynnościach.
Należy pamiętać, że zarówno opis, jak i wycena nieruchomości następują na wniosek wierzyciela, z tego powodu koszty związane z przeprowadzeniem tych czynności pokrywane są przez wnioskodawcę, zazwyczaj z zaliczki, jaką zapłacił wcześniej komornikowi. Co istotne, jest ona wliczana do całkowitych kosztów egzekucji, zatem jeśli od dłużnika zostaną wyegzekwowane pieniądze, np. wskutek sprzedaży nieruchomości, zostanie ona zwrócona wierzycielowi.
_____________________________
*Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz.U. 1964 Nr 43 poz. 296).
Czy przedmioty znajdujące się w nieruchomości, (komputer, telewizor itp) także są wyceniane i biorą udział w licytacji czy przedmioty dłużnik może zatrzymać i zabrać?
Jest napisane jest to wycena nieruchomosci a nie ruchomości
Jest sytuacja, że miedzy pierwszą wycena komorniczą, a dniem obecnym zaszły istotne zmiany w wyglądzie nieruchomości, podnoszące jej wartość .Dluznik stara sie uzyskac 2 wycene nieruchomosci,wiedzac o tym , ze im wyzsza jest wartosc tym wiecej otrzyma pieniedzy ze sprzedazy na licytacji .W konsekwencji Sad przychyla sie do wniosku dluznika, uznajac jego racje (analizuje dostarczone faktury, nowe zdjecia- nowy wyglad nieruchomosci)i zleca ponowna wycenę nieruchomości komornikowi.Kto placi za sporzadzony operat???
Skoro opis i wycena nieruchomości następują na wniosek wierzyciela i z tego powodu koszty związane z przeprowadzeniem tych czynności pokrywane są przez wnioskodawcę, zazwyczaj z zaliczki, jaką zapłacił wcześniej komornikowi to skoro dłużnik zawnioskował do sądu o sporządzenie kolejnego operatu to powinien ponieść koszty. Całość jest wliczana i tak do całkowitych kosztów egzekucji, czyli będzie kosztem dłużnika.