Ubieganie się o kredyt hipoteczny jest procedurą żmudną i stresującą. Na kredytobiorcy ciąży obowiązek dostarczenia wielu wymaganych dokumentów i zaświadczeń, a także oczywiście ponoszenie kosztów ich uzyskania.
Jedną z niezbędnych czynności, jaka musi być wykonana w procesie weryfikacji zdolności kredytowej, jest wycena nieruchomości, na zakup której kredyt ma być udzielony. Wycena musi być rzetelna i precyzyjna, ponieważ na nieruchomości bank ustanawia hipotekę będącą zabezpieczeniem udzielonego kredytu, a tym samym zabezpieczeniem interesów banku. Niezbędna jest więc wiedza, za ile taki lokal bank będzie mógł sprzedać, gdy kredytobiorca nie będzie wywiązywał się ze swojego zobowiązania w postaci spłacania rat.
fot. filistimlyanin/bigstockphoto.com
Wycena odbywać się może albo w zakresie i na rachunek kredytobiorcy, albo zostać wykonana przez bank.
Mówiąc o wycenie dokonywanej w zakresie kredytobiorcy należy oczywiście rozumieć na jego zlecenie, ale sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wyłącznie bowiem osoba wykonująca ten zawód, legitymująca się certyfikatem oraz doświadczeniem zawodowym może dokonywać wyceny nieruchomości, gdyż procedura ta jest bardzo złożona i uwzględnia się przy niej wiele czynników. Zwieńczeniem pracy rzeczoznawcy jest powstanie operatu szacunkowego, który zawiera najbardziej prawdopodobną cenę za daną nieruchomość, jaką można uzyskać w określonych warunkach rynkowych.
Rzeczoznawca w trakcie swojej pracy posługuje się jedną z kilku istniejących metod badawczych, przy czym najczęściej stosowaną jest metoda porównawcza. Polega ona na zestawieniu nieruchomości o podobnych cechach jak nieruchomość wyceniana, położnych w podobnej lokalizacji, o podobnym standardzie, które były już przedmiotem obrotu rynkowego. Pod uwagę bierze się bowiem ceny ujęte w notarialnych umowach kupna-sprzedaży nieruchomości. Wybierając rzeczoznawcę warto sprawdzić w banku, w którym złożymy wniosek kredytowy, czy posiada on listę rzeczoznawców, z którymi współpracuje. Zdarza się bowiem, że banki nie przyjmują wyceny od innych „zewnętrznych” rzeczoznawców, mimo iż wykonywane przez nich operaty są wiążące w zakresie ustalonej ceny. Jednak nie ma co się oszukiwać, w układzie kredytobiorca-bank to ten drugi jest na uprzywilejowanej pozycji, a ten pierwszy powinien dokładnie zapoznać się z bankowymi procedurami, by uniknąć dodatkowego kosztu i stresów.
Bank może również samodzielnie dokonać wyceny, wtedy najczęściej to on ponosi tego koszt. Większość banków posiada dostęp do systemu komputerowego, w którym znajdują się informacje o lokalach, które były przedmiotem transakcji rynkowej. Analitycy dokonują porównania ich z nieruchomością wycenianą biorąc pod uwagę podobne dla nich kryteria, oceniając w ten sposób prawdopodobną kwotę za jaką dana nieruchomość znajdzie nabywcę. Bank może również zlecić wycenę rzeczoznawcy majątkowemu.
Mimo iż zawód rzeczoznawcy obdarzony jest pewnym zaufaniem, to wycena tej samej nieruchomości dokonana przez dwie osoby może się od siebie różnić. Niekoniecznie będzie to wynikiem ich złych intencji, ale może być spowodowane wyborem innych kryteriów czy metody wyceny. Jeśli samodzielnie zatrudniamy rzeczoznawcę w trakcie dokonywania wyceny być może uda się przemycić pewne sugestie, natomiast operat wykonany przez bank zostanie kredytobiorcy przedstawiony w postaci skończonej, i w takiej formie będzie on podstawą w procesie kredytowania.