Bez względu na rodzaj nieruchomości, jej wyceny dokonuje zawsze wyspecjalizowany, doświadczony i posiadający odpowiednie uprawnienia rzeczoznawca majątkowy. Wycena ma na celu ustalenie najbardziej prawdopodobnej wartości nieruchomości w danych okolicznościach rynkowych, czyli ceny jaką potencjalni nabywcy będą skłonni za nią zapłacić.Wycena przybiera postać operatu szacunkowego i dokonywana jest jedną z kilku metod, w zależności od rodzaju nieruchomości, celu wyceny i innych czynników.
Wycena nieruchomości komercyjnych różni się od wyceny nieruchomości mieszkaniowych, głównie ze względu na złożoność elementów, jakie należy brać pod uwagę. Przede wszystkim rodzajów nieruchomości komercyjnych jest też dużo więcej. Mogą to być powierzchnie magazynowe, biurowe, place składowe, manewrowe, postojowe, lokale użytkowe, centra handlowe. Jednak w każdym wypadku będą to nieruchomości o charakterze komercyjnym, czyli niemieszkalnym, przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej.
Specyficzną cechą takich obiektów jest to, że ich celem jest przynoszenie zysków, więc ich właściciele oczekują uzyskiwania z nich określonego dochodu. W związku z tym metodą najczęściej stosowaną przy wycenie tego typu nieruchomości jest tzw. podejście dochodowe. Podejście takie polega na określeniu wartości nieruchomości zakładając, że nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od dochodu z niej uzyskanego. Podejście to jest stosowane do wyceny nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.
fot. Hoenstine/bigstockphoto.com
Ten czynnik określany jest z kolei za pomocą metody inwestycyjnej lub metody zysków. Pierwsza z nich stosowana jest do nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynieść dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, a którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Metodę zysków natomiast stosuję się w przypadku nieruchomości, w których przynoszonego przez nie dochodu nie da się ustalić za pomocą metody inwestycyjnej. Dochód taki odpowiada jednocześnie udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości, która jest przedmiotem wyceny, a także na nieruchomościach podobnych.
Jednak w zależności od cech konkretnego obiektu, jego przeznaczenia czy warunków rynkowych, rzeczoznawcy wyceniając nieruchomość komercyjną wybierają czasem także podejście porównawcze, bardziej popularne w wycenach lokali mieszkalnych. Polega ono na określeniu wartości wycenianej nieruchomości, porównując ją do nieruchomości o takich samych lub podobnych cechach, które były przedmiotem transakcji na danym rynku. Wartość w ten sposób ustalona jest korygowana o cechy różniące nieruchomość wycenianą od nieruchomości porównywanych, a także o ewentualne zmiany poziomu cen uwzględniające upływ czasu. Wśród cech nieruchomości, które rzeczoznawca bierze pod uwagę w celu porównania są cechy fizyczne, stan prawny i przeznaczenie oraz cechy użytkowe. Podejście porównawcze charakteryzuje się użyciem jednej z trzech metod: porównywania parami, korygowania cen średnich lub analizy statystycznej rynku.