Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad poinformowała, że w tym roku zostanie oddanych niemal 490 km dróg. Będą one przebiegać przez tereny gminne, jak również przez prywatne nieruchomości. O tym, czy właścicielowi gruntu należy się jakiekolwiek odszkodowanie lub czy będzie zobligowany do wniesienia opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, zadecyduje wycena. Jej szczegóły mogą się bardzo różnić w zależności od tego, kto, z czyjej inicjatywy i przy jakich założeniach się jej podejmie.
Kiedy należy się odszkodowanie?
Jeśli z powodu uchwalenia planu miejscowego wartość nieruchomości spadła, a dotychczasowy właściciel ją zbył, to w takim przypadku przepisy gwarantują mu prawo do żądania odszkodowania w wysokości kwoty, o którą została obniżona wartość nieruchomości. Czas na złożenie odpowiednich dokumentów upływa po pięciu latach od dnia, w którym plan miejscowy zaczął obowiązywać. Przepisy te dotyczą zarówno całych nieruchomości, jak i ich części przeznaczonych pod budowę drogi.
Memoryman/bigstockphoto.com
Różnice w wycenie
Sytuację można prześledzić na przykładzie nieruchomości o pow. 6000 mkw., którą w miejscowym planie przeznaczono po połowie na dwa projekty: drogę oraz inwestycję z maksymalną wysokością zabudowy do 9 kondygnacji. Zanim uchwalono plan, na działce z przeznaczeniem usługowym znajdował się parterowy budynek. Zostały przygotowane dwie wyceny – biegłego sądowego w postępowaniu cywilnym i rzeczoznawcę powołanego przez władze Warszawy w postępowaniu administracyjnym. Celem obu wycen było określenie, jaki wpływ miało uchwalenie planu miejscowego na wartość nieruchomości.
Wyniki okazały się rozbieżne. Biegły sądowy ocenił, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu, wynosiła 23 mln zł, natomiast rzeczoznawca – 11 mln zł. Z kolei biegły wycenił wartość nieruchomości po uchwaleniu planu wycenił na 18 mln zł (uznając jednocześnie, że wartość działki spadła o 5 mln zł, więc takie odszkodowanie należy się właścicielowi), natomiast rzeczoznawca uznał, że wartość działki po uchwaleniu planu wzrosła o 4 mln zł i musi on uiścić opłatę z tytułu wzrostu wartości działki o 30 proc.
Rozbieżności wynikają ze stosowania różnych wskaźników i dobierania w odmienny sposób nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Poza tym jedna z wycen została wykonana przez niezależnego biegłego sądowego, a druga przez osobę powołaną przez stronę zainteresowaną wynikiem postępowania (m. st. Warszawa). Polskie prawo pozwala na drastyczne różnice w wycenach i tym samym zmusza do zastanowienia się nad tym, czy obecne przepisy są dobrze skonstruowane.
Od wyniku postępowania administracyjnego można się odwołać do sądu administracyjnego, jednak może on jedynie włączyć dowody uzupełniające z posiadanych już dokumentów i to tylko wtedy, jeśli jest to konieczne do wyjaśnienia wątpliwości i nie przedłuży toku sprawy. Obie strony mogą też zlecić przygotowanie tzw. prywatnej opinii z zakresu wyceny nieruchomości i potraktowanie takiej opinii jako merytorycznego stanowiska w sprawie.