Wywłaszczenie nieruchomości oznacza pozbawienie lub ograniczenie, w drodze decyzji administracyjnej, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego do nieruchomości, wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub określonej jednostki samorządu terytorialnego.
Przeprowadzana przez starostę, wykonującego zadania zlecone z zakresu administracji rządowej, procedura dotyczy nieruchomości znajdujących się na obszarach przeznaczonych, w planach miejscowego zagospodarowania przestrzennego, na cele publiczne (budowę dróg publicznych, budowę i utrzymanie urządzeń infrastruktury, zakładanie cmentarzy, ochronę rzadkich gatunków zwierząt i roślin itd.) lub takich, co do których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
fot. lucidwaters/bigstockphoto.com
Dla właścicieli nieruchomości istotny może okazać się fakt, że wywłaszczenie jest ostatecznym krokiem, podejmowanym jedynie w sytuacji, gdy dana działka (grunt, budynek) nie może być nabyta przez przedstawicieli Skarbu Państwa/samorządu w drodze umowy kupna-sprzedaży. Jeśli do wywłaszczenia dojdzie, właściciel nieruchomości może ubiegać się o odszkodowanie, odpowiadające wartości praw do nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustalana jest zgodnie ze stanem przeznaczenia nieruchomości oraz jej wartości rynkowej lub, w przypadku niemożliwości ustalenia wartości rynkowej, wartości odtworzeniowej na dzień wydania decyzji o wszczęciu procedury wywłaszczenia, przy uwzględnieniu wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Zgodnie z rozporządzeniem określającym między innymi metody wyceny nieruchomości, ustalenie wartości rynkowej nieruchomości polega na uwzględnieniu jej rodzaju, położenia, stanu, sposobu jej użytkowania oraz aktualnych cen transakcyjnych zbliżonych nieruchomości – określając na przykład wartość rynkową gruntów wywłaszczonych pod budowę dróg stosowane jest podejście porównawcze, w oparciu o ceny transakcyjne uzyskiwane ze sprzedaży podobnych nieruchomości w podobnym celu. Wartość odtworzeniowa wywłaszczonej nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Jej określenie wymaga oddzielnego ustalenia wartości gruntu oraz wszystkich jego części składowych – budynków, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej itp.).
Przy określaniu wartości przejętej nieruchomości obowiązuje tak zwana zasada korzyści dla wywłaszczonego, zgodnie z którą w przypadku wzrostu wartości nieruchomości po jej wywłaszczeniu, na skutek określonego (odmiennego niż dotychczas) sposobu użytkowania, rzeczoznawca określa jej wartość zgodnie z alternatywnym sposobem użytkowania – podstawą do wypłaty odszkodowania w takim wypadku jest wycena nieruchomości, sporządzona w oparciu sposób jej użytkowania, wynikający z przeznaczenia na cel publiczny