Nieruchomości określane jako zabytkowe od innych nieruchomości wyróżniają szczególne walory, do których należą m.in. wyjątkowa architektura lub tło historyczne. Są one pod ochroną i kuratelą konserwatora zabytków i szczególną ochroną prawną.
Są też pewne ograniczenia w zakresie korzystania i rozporządzania nimi oraz dokonywania zmian i prac modernizacyjnych. Często ich położenie decyduje o dodatkowej atrakcyjności. W połączeniu z ograniczoną podażą gruntów w tej okolicy powoduje to, że mają one zazwyczaj dość dużą wartość. Ich wycena wymaga specjalnego podejścia, bo musi uwzględniać wartość historyczną, naukową i artystyczną danego budynku.
Do nieruchomości, które nazwiemy zabytkowymi, zaliczymy te wpisane do rejestru zabytków lub objęte ewidencją zabytków oraz inne, jeśli z przepisów szczegółowych wynika ich szczególny charakter dla dziedzictwa kulturowego. Najważniejszymi źródłami wiedzy o stanie nieruchomości są dokumenty zawarte w rejestrze zabytków prowadzonym przez wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
ttatty/bigstockphoto.com
Aby nieruchomość można było ocenić jako zabytkową, za każdym razem niezbędna jest opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków o sposobie jej użytkowania i przeznaczenia w sposób zgodny z zasadami opieki nad zabytkami i odpowiadającej jej wartości zabytkowej.
W procesie wyceny nieruchomości zabytkowej uwzględnia się odpowiednie metody i techniki szacowania, a także używa właściwego podejścia. Szczególnie istotne są następujące czynniki:
• ustalenia wojewódzkiego konserwatora zabytków (lub podległych mu służb);
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego danej nieruchomości i przyległego obszaru);
• stan nieruchomości;
• cel wyceny;
• dostęp do informacji i danych rynkowych do wyceny;
• inne istotne okoliczności związane z zabytkowym charakterem danej nieruchomości.
Określając wartość rynkową zabytkowej nieruchomości, rzeczoznawca stosuje podejście dochodowe lub porównawcze. Powinien on działać głównie w oparciu o aktualną sytuację na rynku nieruchomości, adekwatnie dla położenia danej nieruchomości, a także – jej charakteru, klasy i rodzaju. Należy się również posiłkować informacjami z lokalnego, sąsiedniego, ale również krajowego i międzynarodowego rynku nieruchomości (w zależności o tego, jak unikalna jest dana nieruchomość). Uwzględnia się również korzyści, jakie może osiągnąć właściciel, koszty, które będzie musiał ponieść dla jej ochrony (wynikające z przepisów szczególnych) oraz ograniczenia nakazowego, które będą go dotyczyć.
Podejście porównawcze w wycenie nieruchomości zabytkowej polega na określeniu wartości na podstawie cen transakcyjnych, które szacuje się na podstawie cen transakcyjnych podobnych nieruchomości na rynku. Główne podobieństwa, które bierze się pod uwagę to: jej cechy materialne, takie jak: położenie, otocznie, wielkość działki, węzeł komunikacyjny itd. oraz niematerialne, m.in.: jej wartość kulturowa i historyczna, estetyka formy architektonicznej itd.