Jak wycenić mieszkanie lokatorskie?

Wycena mieszkania lokatorskiego może być problematyczna, ponieważ faktycznej wycenie podlega tu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Jednak przedmiotem obrotu rynkowego może być nieruchomość, dlatego Sąd Najwyższy w wyroku wydanym w sprawie o sygnaturze IV CSK 197/11, jako punkt wyjścia przy wycenie takiego mieszkania wskazuje jego potencjalną cenę rynkową.

Wartosc mieszkania lokatorskiego

Wyceną powinien zająć się oczywiście wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednią wiedzę i doświadczenie do wykonywania tego typu ekspertyz. Efektem jego prac jest operat szacunkowy, który przedstawia najbardziej prawdopodobną cenę, jaką można uzyskać ze sprzedaży mieszkania w określonych warunkach rynkowych. Ponadto rzeczoznawca powinien:

  • wziąć pod uwagę wartość rynkową nieruchomości, która nie może być wyższa niż kwota, którą uzyska spółdzielnia od osoby obejmującej lokal w wyniku kupna lub przetargu,
  • z uzyskanej wartości rynkowej potrącić przypadające na dany lokal zobowiązania wobec spółdzielni, w tym z tytułu niewniesionego wkładu budowlanego,
  • jeżeli spółdzielnia przy budowie korzystała z pomocy środków publicznych, od wartości mieszkania należy dodatkowo odliczyć kwotę nominalną umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na wyceniany lokal.

Natomiast wyceny dokonuje się w sposób odmienny, jeśli lokatorskie prawo do lokalu dotyczy mieszkania wybudowanego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. W takiej sytuacji prawo lokatorskie nie może zostać przekształcone na własnościowe lub odrębną własność, nie może więc być przedmiotem przetargu. Wynika to z zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Spółdzielnia, która nie może zbyć lokalu w drodze przetargu, nie może więc uzyskać za nie kwoty odpowiadającej jego wartości rynkowej. Nie można również w tym przypadku zastosować metody polegającej na obliczeniu wartości wkładu mieszkaniowego zwaloryzowanego według wartości rynkowej mieszkania.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 listopada 2009 r. , sygn. akt III CZP 81/09, wskazuje jak ustalić wartość takiego mieszkania, jednak co prawda w sytuacji podziału majątku małżonków w czasie rozwodu. Wartość mieszkania lokatorskiego, czyli faktycznie wartość lokatorskiego prawa do tego mieszkania, wybudowanego z udziałem Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, stanowi bowiem kwota wkładu mieszkaniowego, jaką zobowiązany byłby wnieść członek zawierający w chwili podziału (majątku) umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa lokatorskiego do lokalu mieszkalnego. Jednak regułę taką należy stosować analogicznie w innych sytuacjach ustalania wartości mieszkania z lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego, wybudowanego ze środków KFM.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.