Jak wycenić mieszkanie na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym?

Ustalenie ceny mieszkania jest niezbędne w przypadku jego sprzedaży. Nie może być to cena dowolna, a ustalona w oparciu o panujące na danym rynku warunki. Przy czym sposób wyceny może być odmienny w zależności od tego, z jakiego rynku dana nieruchomość pochodzi.

Wycena nieruchomości

Jeśli chodzi o szacowanie wartości mieszkań z rynku pierwotnego, deweloperzy często korzystają z pomocy profesjonalnych rzeczoznawców. Jednak firmy, które istnieją na rynku wiele lat, na podstawie własnego doświadczenia są w stanie ocenić, ile za konkretne mieszkanie potencjalni nabywcy są w stanie zapłacić. Aby prawidłowo wskazać cenę, najczęściej korzystają z metody porównawczej, która polega na porównaniu mieszkania wycenianego, z lokalem, który był przedmiotem transakcji na rynku nieruchomości, i posiadającym podobne cechy.

Kryteria, jakie są w tej metodzie uwzględnione, to lokalizacja mieszkania, piętro, na którym się znajduje, wielkość, ilość pokoi i funkcjonalność, a także standard wykończenia – w tym przypadku deweloperski. W drugiej kolejności uwzględniane są czynniki zewnętrzne, które również mogą kształtować cenę nieruchomości, a wśród nich pomieszczenia dodatkowe, z których mieszkańcy będą mogli korzystać, otocznie, infrastruktura, odległość od punktów usługowych, szkół, szpitali, urzędów, węzłów komunikacyjnych czy komunikacji miejskiej. Te kryteria brane są po uwagę głównie w przypadku sprzedaży mieszkań nietypowych, których niewiele jest na rynku, i kiedy materiał porównawczy jest zbyt mały.

Jednak jeśli zakup od dewelopera będzie finansowany z kredytu bankowego, ten może zażądać wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę, wykonanej w postaci operatu szacunkowego. Część banków dysponuje własnym zespołem odpowiedzialnym za wycenę nieruchomości. Na podstawie dokumentacji przedstawionej przez dewelopera, bank może również samodzielnie dokonać wyceny, bazując na danych z Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, w którym umieszczone są ceny transakcyjne mieszkań będących przedmiotem transakcji rynkowych, i do którego obecnie już większość banków posiada dostęp.

Inaczej natomiast wygląda wycena mieszkania sprzedawanego na rynku wtórnym. Pierwszym podmiotem, który wskazuje jego cenę jest oczywiście właściciel. Aby była ona jak najbardziej rzetelna, uwzględniająca lokalne warunku rynkowe, i jednocześnie atrakcyjna, albo co najmniej odpowiednia z perspektywy kupców, sprzedający może się oprzeć na ogłoszeniach sprzedaży mieszkań znajdujących się w lokalnej prasie czy w internetowym serwisie. Podobnie jak w przypadku wyceny przez deweloperów, pod uwagę należy brać cechy wspólne nieruchomości porównywanych i tej sprzedawanej, a w przypadku braku wystarczającej ilości danych, informacje dodatkowe.

Znaczącą różnicą przy wycenie nieruchomości z rynku wtórnego jest prawidłowa ocena standardu mieszkania, co nie jest problematyczne w przypadku mieszkań deweloperskich. Na rynku wtórnym natomiast może wystąpić znaczna różnica w cenie między mieszkaniami o tej samej wielkości, w tej samej okolicy, jednak o różnym standardzie wykończenia.

Ze względu na swój uzasadniony interes, sprzedający może zostać posądzony o brak obiektywizmu przy ustalaniu ceny swojego mieszkania. Może się więc zdarzyć, że kupiec zażąda wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę. W takim wypadku strony powinny ustalić, kto pokryje związane z tym koszty, i jak się one rozłożą, jeśli ostatecznie nie dojdzie do transakcji kupna-sprzedaży.
Wyceny rzeczoznawcy może zażądać również bank kredytujący zakup, o ile nie ustali tej ceny samodzielnie w oparciu o system AMRON.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.