Jak wycenia się mieszkanie ze skosami?

Dawniej skosy były charakterystyczne dla niezaadaptowanych strychów i poddaszy stanowiących składowisko rzeczy, których szkoda wyrzucić, bo jeszcze mogą się przydać. Współcześnie skosy są interesującym elementem wystroju wnętrz.

Decydując się na zakup mieszkania ze skosami należy mieć na względzie kilka kwestii. Przede wszystkim warto rozpatrzyć układ funkcjonalny. Często zastane konstrukcje dachu, rozmieszczenie elementów więźby czy ścian nośnych i kominów, determinuje charakter pomieszczenia. Co powoduje, że nie wszystkie pomysły na adaptację wnętrz można efektywnie i bezpiecznie wykorzystać. Uwarunkowania techniczne warto połączyć z ergonomią mieszkania. Pojawienie się skosów pokazuje nowe rozwiązania, ale sprawia, że tradycyjne nie zawsze mogą znaleźć zastosowanie.

Wycena mieszkania ze skosami powinna przykuwać szczególną uwagę osób zainteresowanych tego rodzaju inwestycją. Należy zwrócić uwagę na sposób pomiaru powierzchni użytkowej, jaki został podany przez dewelopera, ponieważ pojawiające się rozbieżności w największym stopniu dotyczą właśnie skosów. Jest to niezwykle ważna kwestia, ponieważ to w głównej mierze od metrażu mieszkania zależy wysokość czynszu, opłata za wieczyste użytkowanie czy też podatek od nieruchomości.

Należy sprawdzać technikę pomiaru powierzchni kupowanej nieruchomości. Zastosowanie niekorzystnych norm może spowodować zawyżenie ceny 2-pokojowego mieszkania, nawet o kilkanaście tysięcy złotych. (Skrajne przypadki „mówią” o zawyżeniach rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych). Warto pamiętać, że deweloperzy wykorzystują różne normy obliczania powierzchni sprzedażowych, ponieważ przepisy jasno nie wskazują, z których norm należy korzystać. Co więcej normy nie są jednolite. Aktualnie najczęściej spotykane jest opieranie się na dwóch normach: PN-70/B-02365 oraz PN-ISO 9836:1997. Stąd też właśnie na dwa sposoby można dokonać pomiaru powierzchni mieszkania zawierającego skosy. Warto pamiętać, że to właśnie, w myśl zasady „więcej metrów, wyższa cena”, powierzchnia lokalu stanowi główny przelicznik i wpływa na wartość mieszkania.

Wycena mieszkania ze skosami różni się od standardowej wyceny przede wszystkim pomiarem powierzchni użytkowej.

W przypadku mieszkania ze skosami o tym, czy dana powierzchnia wlicza się do metrażu, powinna decydować wysokość. Na podstawie normy PN-ISO 9836:1997 sumuje się wszystkie, całkowicie wykończone powierzchnie, wyłączając te pomieszczenia, których wysokość w świetle jest niższa niż 1,9 metra. Oznacza to, że od wysokości 1,9 metra zalicza się całą powierzchnię (użytkową), zaś poniżej wysokości 1,9 metra, powierzchnia jest pomijana. Stanowi to wówczas powierzchnię pomocniczą. Z kolei poddasze wlicza się do powierzchni użytkowej w proporcjach, zależnych od jego wysokości:

• jeśli wysokość w świetle pomieszczenia jest większa niż 2,2 metra – wlicza się 100% powierzchni do powierzchni użytkowej,
• jeśli wysokość w świetle pomieszczenia znajduje się w przedziale 1,4-2,2 metra – wlicza się 50% powierzchni do powierzchni użytkowej,
• jeśli poddasze osiąga wysokość w świetle pomieszczenia mniejszą niż 1,4 metra to nie wlicza się go do powierzchni użytkowej.

(Warto nadmienić, że pomiaru powierzchni dokonuje się 1 metr nad podłogą.)

Plusem inwestycji w mieszkanie na poddaszu jest relatywnie niższa cena w porównaniu ze standardowym mieszkaniem usytuowanym na niższych kondygnacjach. Różnica w cenie sięga nawet 10/15 % wartości nieruchomości.