Wycena mieszkania lokatorskiego może być problematyczna, ponieważ faktycznej wycenie podlega tu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Jednak przedmiotem obrotu rynkowego może być nieruchomość, dlatego Sąd Najwyższy w wyroku wydanym w sprawie o sygnaturze IV CSK 197/11, jako punkt wyjścia przy wycenie takiego mieszkania wskazuje jego potencjalną cenę rynkową.
Wyceną powinien zająć się oczywiście wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednią wiedzę i doświadczenie do wykonywania tego typu ekspertyz. Efektem jego prac jest operat szacunkowy, który przedstawia najbardziej prawdopodobną cenę, jaką można uzyskać ze sprzedaży mieszkania w określonych warunkach rynkowych. Ponadto rzeczoznawca powinien:
- wziąć pod uwagę wartość rynkową nieruchomości, która nie może być wyższa niż kwota, którą uzyska spółdzielnia od osoby obejmującej lokal w wyniku kupna lub przetargu,
- z uzyskanej wartości rynkowej potrącić przypadające na dany lokal zobowiązania wobec spółdzielni, w tym z tytułu niewniesionego wkładu budowlanego,
- jeżeli spółdzielnia przy budowie korzystała z pomocy środków publicznych, od wartości mieszkania należy dodatkowo odliczyć kwotę nominalną umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na wyceniany lokal.
Natomiast wyceny dokonuje się w sposób odmienny, jeśli lokatorskie prawo do lokalu dotyczy mieszkania wybudowanego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. W takiej sytuacji prawo lokatorskie nie może zostać przekształcone na własnościowe lub odrębną własność, nie może więc być przedmiotem przetargu. Wynika to z zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Spółdzielnia, która nie może zbyć lokalu w drodze przetargu, nie może więc uzyskać za nie kwoty odpowiadającej jego wartości rynkowej. Nie można również w tym przypadku zastosować metody polegającej na obliczeniu wartości wkładu mieszkaniowego zwaloryzowanego według wartości rynkowej mieszkania.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 listopada 2009 r. , sygn. akt III CZP 81/09, wskazuje jak ustalić wartość takiego mieszkania, jednak co prawda w sytuacji podziału majątku małżonków w czasie rozwodu. Wartość mieszkania lokatorskiego, czyli faktycznie wartość lokatorskiego prawa do tego mieszkania, wybudowanego z udziałem Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, stanowi bowiem kwota wkładu mieszkaniowego, jaką zobowiązany byłby wnieść członek zawierający w chwili podziału (majątku) umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa lokatorskiego do lokalu mieszkalnego. Jednak regułę taką należy stosować analogicznie w innych sytuacjach ustalania wartości mieszkania z lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego, wybudowanego ze środków KFM.