Przez nieruchomości zabytkowe rozumieć należy te wpisane do rejestru zabytków, objęte ewidencją zabytków lub inne, jeśli z przepisów prawa wynika ich szczególny charakter dla dziedzictwa kulturowego. Ustalenie wartości nieruchomości zabytkowej jest specyficzne ze względu na to, że poza wartością rynkową w przypadku tego typu obiektów należy wziąć pod uwagę również wartość historyczną czy kulturową, która bywa trudna do oszacowania i wyrażenia w pieniądzu.
fot. neirfy/bigstockphoto.com
Nieruchomości zabytkowe od pozostałych odróżnia ponadto m.in. ich szczególna ochrona prawna, wartość naukowa, historyczna, architektoniczna lub artystyczna, ograniczenia w zakresie korzystania z nich i rozporządzani nimi, obowiązek udostępniania społeczeństwu. Wszystkie te czynniki powodują, że do wyceny tego typu obiektów niezbędne jest solidne przygotowanie i doświadczenie zawodowe.
Przed przystąpieniem do wyceny rzeczoznawca majątkowy musi zebrać jak najwięcej informacji o nieruchomości. Najcenniejszym źródłem danych są w tym przypadku dokumenty zawarte w rejestrze zabytków prowadzonym przez wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Informacji o nieruchomościach nieobjętych rejestrem szukać należy w dokumentacji historycznej, dokumentacji inwentaryzacyjnej, opisowej i szacunkowej, dokumentacji ikonograficznej i fotograficznej, ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Kolejnym krokiem jest uzyskanie opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków w zakresie przeznaczenia i sposobu użytkowania nieruchomości, który będzie zgodny z zasadami opieki nad zabytkami oraz będzie odpowiadał jej wartości zabytkowej. Jeśli w skład nieruchomości wchodzą również zespoły przyrody, tj. kompleksy parkowe, ogrodowe, zalesienia, jeziora, pomniki przyrody czy inne zespoły przyrodnicze, rzeczoznawca powinien zasięgnąć również opinii wojewódzkiego konserwatora przyrody w zakresie form ochrony i sposobu użytkowania.
Następnie rzeczoznawca przechodzi do ustalenia wartości nieruchomości zabytkowej, przez którą rozumieć należy integralną wartość jej części składowych, gruntu, przestrzeni i bezpośredniego otoczenia, uwzględniając jednocześnie czynniki, które tę wartość podnoszą z uwagi na wzrost walorów krajobrazowo-widokowych. Ważne jest, że suma wartości poszczególnych części składowych nieruchomości zabytkowej może nie być tożsama z wartością nieruchomości jako integralnej części, w związku z tym wycenianie oddzielnie poszczególnych części nie będzie wyceną rzetelną i oddającą realną wartość nieruchomości jako kompleksu.
Wybierając właściwą metodę wyceny rzeczoznawca powinien kierować się ustaleniami wojewódzkiego konserwatora zabytków, ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, celu wyceny, dostępności danych o nieruchomości, stanu technicznego oraz funkcjonalnego zabytku, a także ewentualnie innymi okolicznościami, które wynikają z charakteru nieruchomości. Jeśli nieruchomość widnieje w rejestrze zabytków przy wycenie nie bierze się pod uwagę możliwości sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, trwały zarząd lub inne formy władania, a także możliwości uzyskania bonifikat, zwolnień od podatku itp.