Sytuacja na rynku mieszkaniowym zdecydowanie uspokoiła się w stosunku do drugiej połowy 2023 roku. Z raportu przygotowanego przez Expander i Rentier.io wynika, że w 7 z 10 analizowanych miast nastąpiły spadki cen w kwietniu. Jednym z nich była Warszawa, gdzie do takiej sytuacji w ostatnich latach dochodziło bardzo rzadko. Sprawdźmy, jakie wnioski płyną z raportu.
Miasta ze spadkami cen
Największe spadki nastąpiły w Radomiu – o 3,9% rok do roku, oraz Toruniu – 3,3%. Kolejne pozycje zajęły Bydgoszcz (-2,9%), Łódź (-2,6%), Sosnowiec (2,3%), Lublin (-0,2%) oraz wspomniana Warszawa z wynikiem 0,2%. Nie jest to rezultat, który robiłby ogromną różnicę, natomiast trzeba zauważyć, że świadczy on o lekkim spowolnieniu tempa wzrostu cen nieruchomości. Od dawna mieliśmy do czynienia wyłącznie ze zwyżkami. Z drugiej strony trzeba zauważyć, że w dużych miastach sytuacja szczególnie się nie zmieniła. Nadal w większości ceny ofertowe rosły, natomiast nie było tak jak przy Bezpiecznym Kredycie 2%. Wtedy nabywcy musieli podejmować decyzje pod presją czasu i mieli niewielki wybór. Obecnie sytuacja rynkowa daje pole do negocjacji cen.
Kraków zbliża się do Warszawy
W pozostałych 10 analizowanych miastach nastąpiły wzrosty, z czego największe w Gdańsku – o 5,3%. Kolejne zajęły Rzeszów z wynikiem 4,5% i Gdynia – 3,6%. Na pewno uwagę zwraca pogoń Krakowa za Warszawą. Tam również doszło do wzrostów – o 1,8%. Różnica cenowa pomiędzy tymi miastami maleje. Na początku 2023 roku wynosiła ok. 16%, a kwietniu 2024 roku było to już zaledwie 8%.
W 9 z 17 miast stawki za metr kwadratowy osiągnęły rekordowy poziom. Oto wybrane przykłady, przy czym chodzi o ceny ofertowe:
- Gdańsk: 13 624 zł – wzrost o 5% od marca 2024 roku,
- Rzeszów: 9900 zł – wzrost o 5%,
- Gdynia: 12 371 zł – wzrost o 4%,
- Kraków: 15 864 zł – wzrost o 2%,
- Białystok: 10 165 zł – wzrost o 2%,
- Wrocław: 13 173 zł – wzrost o 1%.
W stolicy coraz wyższa różnica między cenami mieszkań nowych i używanych
NBP opublikował raport dotyczący sytuacji na rynku nieruchomości w I kwartale 2024 roku. Warto zwrócić uwagę na relację między cenami za lokale nowe i używane. Teoretycznie to rynek pierwotny powinien być droższy od wtórnego. W praktyce wygląda to różnie. W stolicy było zazwyczaj dokładnie odwrotnie. Wyższe stawki obowiązywały na rynku wtórnym, a jedynie w okresie od 2013 do 2016 roku górowały nowe lokale. W ostatnich latach średnio za mkw. mieszkania z drugiej ręki trzeba było zapłacić ok. 3% więcej niż za nowe. Tymczasem w okresie funkcjonowania programu Bezpieczny Kredyt 2% ceny początkowo się zrównały, a potem rynek pierwotny zaczął być droższy. W kwietniu 2024 roku nowe mieszkania miały już średnią cenę za mkw. o 10,5% wyższą niż na wtórnym.
NBP zwraca uwagę na bardzo dużą różnicę między cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku wtórnym w największych miastach. Najwyższe okazały się w Krakowie (23%) i w Warszawie (22%). To oznacza, że nabywcom udało się wynegocjować dużo niższe ceny, natomiast różnica między nimi wynika nie tyle z tak wysokich obniżek, ile sposobu wyliczenia. Na rynku z pewnością dostępnych było wiele mieszkań, które zawyżały ceny ofertowe i nie znalazły nabywców, a jednak wpłynęły na wynik kalkulacji.