Wysokie ceny na rynku nieruchomości powodują, że ich właściciele zastanawiają się nad sprzedażą. Prognozy mówią o stabilizacji rynku w najbliższym czasie. Czy teraz jest więc dobry moment na taką decyzję?
Ceny mieszkań wzrastały wyraźnie od dłuższego czasu. Właściwie do 2017 ich wartość pobijała kolejne rekordy. W niektórych miastach wzrost w ciągu jednego roku przekroczył 10%. Tak było w Gdańsku. W pozostałych największych miastach, takich jak Warszawa, Wrocław, czy Poznań, wzrosty były kilkuprocentowe. Obecnie widać delikatne wyhamowanie rynku, szczególnie tam, gdzie ceny osiągnęły zawrotne poziomy. Wynika to ze zmniejszonego zainteresowania inwestorów takimi ofertami. Traktując zakup mieszkania jako inwestycję, większość z nich wyczekuje bowiem okazji i nie decyduje się na zakup, kiedy ceny są na górce. A to właśnie inwestorzy byli motorem napędowym rynku w ostatnich dwóch – trzech latach. Było to wynikiem między innymi nisko oprocentowanych lokat bankowych, na których zarabia się symbolicznie. Inwestycja w nieruchomości w atrakcyjnej lokalizacji to zwrot rzędu 5-8% w skali roku. Nie dziwi więc, że mieszkania na wynajem stały się alternatywą dla osób chcących zainwestować swój kapitał.
fot. bigstockphoto.com
Portal Rynekpierwotny.pl przeprowadził badanie rynkowych nastrojów zakładając, że w obliczu długookresowego wzrostu cen część inwestorów będzie chciała swoje mieszkania sprzedać, szczególnie że zaczyna się mówić o stabilizacji. Na zysk z odsprzedaży nieruchomości składa się jednak kilka czynników, między innymi cena nabycia, koszty dodatkowe, jakie inwestor poniósł, np. na remont, sposób finansowania inwestycji (przy kredycie należy brać pod uwagę dodatkowe wydatki takie jak marża banku, czy odsetki). Dla uproszczenia przyjęto, że inwestor kupił mieszkanie na rynku wtórnym i nie włożył nic w jego remont. Symulacja zakładała zysk, jaki można było uzyskać z odsprzedaży mieszkania kupionego dwa lata wcześniej. Pod uwagę wzięto siedem największych rynków, czyli Warszawę, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź, Kraków oraz Gdynię. I tak zgodnie z raportem w poszczególnych latach można było uzyskać zysk lub stratę w wysokości:
- rok 2008 – zysk 28%,
- rok 2010 – strata 9%,
- rok 2012 – strata 9%,
- rok 2014 – zysk 1%,
- rok 2016 – zysk 4%,
- rok 2018 – zysk 16%.
Sprzedaż dotyczyła IV kwartału każdego roku. W raporcie nie ujęto kosztów dodatkowych, takich jak taksa notarialna, czy konieczności zapłaty podatku.
Jak widać z powyższych danych, obecna sytuacja daleka jest do tej sprzed niemal 11 lat, kiedy to na rynku nastąpił boom, a ceny nieruchomości osiągnęły niespotykane dotąd wartości. Widać również, że rok 2018 był znacznie zyskowniejszy dla inwestorów niż lata wcześniejsze. Sytuacja taka jest wynikiem regularnego wzrosty cen, które na w latach 2017 i 2018 w najatrakcyjniejszych lokalizacjach były zbliżone, lub nawet wyższe od tych z roku 2008.
Symulacja, mimo że częściowo oddaje sytuację rynku nieruchomości na przestrzeni ostatniej dekady, nie uwzględnia wielu czynników, takich jak np. wydatki na remont. Należy mieć na uwadze, że zysk ze sprzedaży mieszkania, które wymagało remontu lub wykończenia będzie mniejszy.
Dane płynące z rynku wskazują na stabilizację cen, a także prognozują niewielkie spadki. Dla inwestorów może być to więc ostatni moment na sprzedaż mieszkania z jak największym zyskiem. Z drugiej strony popyt na nieruchomości mieszkalne jest cały czas wysoki, a najlepsze lokalizacje są już z reguły zabudowane. Z uwagi na brak nowych gruntów ceny takich nieruchomości w najbliższych latach mogą rosnąć, mimo ogólnego uspokojenia rynku.