Profesjonalną, uznawaną przez urzędy wycenę działki rolnej przygotuje nam rzeczoznawca majątkowy. Proces jest podobny jak w przypadku działki budowlanej, ale w niektórych przypadkach musi zostać uwzględniony rodzaj gleby lub charakter upraw. Wartość gruntu możemy też oszacować samodzielnie, jednak będzie to jedynie przybliżona kwota, która musi zostać potwierdzona oficjalnym dokumentem.
Najprostszym sposobem oszacowania wartości działki rolnej jest jej samodzielna wycena. Sprawdzając ogłoszenia dotyczące sprzedaży gruntów rolnych w najbliższej okolicy, poznamy średnie ceny ofertowe, co będzie punktem odniesienia do określenia wartości posiadanego przez nas gruntu.
Rozwiązanie takie jest tanie, ale mało dokładne. W okolicy może nie być wystawionych na sprzedaż podobnych gruntów, realne ceny transakcyjne różnią się od ofertowych, a na ostateczną wartość działki wpływają różne czynniki, których możemy nie wziąć pod uwagę. Wartość gruntu rolnego jest uzależniona między innymi od jego lokalizacji, wielkości parceli, kształtu działki, ukształtowania terenu, rodzaju gleby, a nawet charakterystyki produkcji rolnej w regionie.
Samodzielna wycena nie będzie też honorowana przez urzędy czy sądy. Pozwoli nam jednak w przybliżeniu oszacować wartość posiadanego majątku.
Wycena przez rzeczoznawcę majątkowego
Jedynym dokumentem określającym wartość działki rolnej, który będzie uznany przez banki, sądy i inne urzędy będzie operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Musi on być wpisany do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, który prowadzi Minister Rozwoju i Technologii. Bezpłatny dostęp do bazy rzeczoznawców jest możliwy przez internet.
Dokument taki przyda nam się w każdym przypadku, gdy będziemy potrzebowali dokładnej informacji o aktualnej wartości gruntu. Na podstawie wyceny możemy określić oczekiwaną cenę przy sprzedaży, poznamy wartość w przypadku spadków, darowizn lub podziału majątku, będzie również wymagana przez bank w przypadku ustanowienia hipoteki.
Sposoby wyceny gruntów rolnych
Najpopularniejszą metodą przygotowania operatu szacunkowego określającego wartość gruntu rolnego jest podejście porównawcze. Oceny wartości dokonuje się, porównując ceny transakcyjne podobnych gruntów. Ceny są odpowiednio korygowane, uwzględniając cechy, które odróżniają wycenianą działkę od gruntów, do których jest porównywana. Rzeczoznawca uwzględnia też zmiany cen w czasie.
Inną metodą, która jest stosowana najczęściej w przypadku braku innych działek do porównania, jest podejście dochodowe. W tym przypadku wartość zależy od przewidywanych przychodów z czynszów dzierżawnych gruntu. Nie jest w tym przypadku brany pod uwagę dochód z produkcji rolnej.
Rzeczoznawca może też dokonać wyceny metodą wskaźników szacunkowych gruntów. Wartość działki jest w tym przypadku uzależniona od jej wielkości, klasy gruntu i ceny żyta z lokalnego rynku.
Wycena gruntu uprawianego
Jeśli chcemy poznać wartość gruntu, który jest uprawiany, rzeczoznawca musi uwzględnić znajdujące się na działce uprawy. Znaczenie w tym przypadku ma ich rodzaj i etap wegetacji, a w wycenie musi zostać uwzględniona spodziewana wartość plonów w obrocie rynkowym.