Wybór odpowiedniego mieszkania i jego zakup to jedna z ważniejszych decyzji podejmowanych w życiu. Najczęściej mieszkanie kupuje się raz w życiu. Dlatego bardzo ważnym staje się określenie, jakiego typu nieruchomość nas interesuje. Abstrahując od posiadanych środków finansowych przeznaczonych na ten cel, należy wziąć pod uwagę rodzaj zakupowanego lokalu oraz jego położenie administracyjne.
Z ostatnich badań przeprowadzonych na rynku nieruchomości, wliczając w to rynek pierwotny oraz wtórny, wynika, że coraz częściej kupujący rozglądają się za mieszkaniami w stylowych kamienicach. Rzadziej natomiast są to nowe mieszkania usytuowane na nowoczesnych, zamkniętych osiedlach, gdzie każdy z mieszkańców staje się anonimowy, a układ przestrzenny mieszkania jest wielokrotnie powielany w obrębie tego samego budynku.
Przy ustalaniu ceny kupna/sprzedaży mieszkania w kamienicy należy wziąć pod uwagę wiele czynników, które będą miały znaczący wpływ na ostateczną kwotę, za jaką daną nieruchomość będzie można zbyć lub nabyć.
Lokalizacja kamienicy
Pierwszą kwestią jest oczywiście lokalizacja. Stare kamienice, w tym i te zabytkowe, są często usytuowane w centralnej części miasta, w pobliżu ratusza bądź starówki. Stają się one atrakcyjnym kąskiem zarówno dla nabywcy, który sam będzie zamieszkiwał dane mieszkanie, ale również dla pośredników, którzy skupują takie lokale w celu późniejszej ich odsprzedaży. Oczywiście tutaj należy dokładnie określić, czy dana dzielnica miasta, w której położona jest zabytkowa kamienica, jest miejscem atrakcyjnym, czy jednak położona w tak zwanej “złej” dzielnicy, czyli miejscu, gdzie miasto nie inwestuje w infrastrukturę, a otaczające budynki zamieszkiwane są przez środowisko ludzi nie cieszących się dobrym imieniem.
Oczywiście wybierając kamienicę, a zarazem mieszkanie położone w centralnej częsci miasta, należy brać pod uwagę zwiększone natężenie hałasu oraz ewentualne problemy z zaparkowaniem samochodu. Z tym, że takie lokale najczęściej kupowane są pod prowadzenie biur. Dobrym przykładem może być jedna z dzielnic Warszawy – Żoliborz – mieszkania w niej mimo iż cena mieszkania w kamienicy jest prawie o połowę wyższa od ceny mieszkania w standardowym bloku, szybciej znajdują swojego nabywcę.
Ogólny stan budynku
Aczkolwiek kamienica kamienicy nierówna. Ważnym elementem wpływającym na cenę danego lokalu w kamienicy, niezależnie czy jest ona wpisana do rejestru zabytków czy nie, jest stan ogólny samego budynku. Na rynku dostępne są mieszkania zlokalizowane w świeżo wyremontowanych budynkach, z odnowioną elewacją i naprawionym dachem. Klatki schodowe są po kapitalnym remoncie, z zachowaniem stylu i wykończenia z okresu, w którym powstały. To samo dotyczy również stolarki otworowej oraz wymiany instalacji elektrycznej budynku. W “nowoczesnych” kamienicach zastąpiono również ogrzewanie piecowe na nowoczesne, czyli przyłaczenie do miejskiej sieci ogrzewania. Te wszystkie elmenty znacząco wpływają na wzrost ceny danej nieruchomości.
W większości można jednak spotkać mieszkania w budynkach, które swoim wyglądem wręcz straszą. Zewnętrzne elewacje, jak również wewnętrzna część nie były remontowane praktycznie od czasu budowy. Na takie nieruchomości należy szczególnie zwrócić uwagę. Bo o ile cena ich może być kusząca i znacznie niższa od pozostałych dostępnych mieszkań na rynku, o tyle koszty remontu, a następnie eksploatacji nieruchomości mogą być bardzo wysokie.
Status prawny kamienicy
Kolejnym ważnym elementem, który należy brać pod uwagę wyceniając mieszkanie w kamienicy, jest jej status prawny i własnościowy. Wiele kamienic, chociażby tych na Śląsku, znajduje się w posiadaniu samorządów. Te najczęściej nie mają środków finansowych na ich remont. Kupujący taki lokal staje się tym samym procentowym właścicielem danej nieruchomości w ujęciu całkowitym. A co za tym idzie, do kosztów użytkowania takiego mieszkania musi wliczać finanse, które będą potrzebne na remont całości budynku. Jeżeli pozostali mieszkańcy nie będą posiadali odpowiednich środków finansowych, które będą mogli łożyć na wspólny fundusz remontowy, może dojść do sytuacji patowej, w której będą konieczne naprawy budynku, jednak jego pozostali mieszkańcy nie będą mogli współdzielić kosztów napraw. Jeszcze gorzej przedstawia się w takich przypadkach sytuacja, gdy budynek wpisany jest do rejestru zabytków. W takim przypadku każda naprawa musi być uzgadniana z danym konserwatorem zabytków, użyte do napraw materiały muszą być odpowiedniego rodzaju i klasy, a przeprowadzane remonty wykonują firmy, które posiadają odpowiednie do tego uprawnienia. To niesie ze sobą znaczne podwyższenie kosztów, jak również dodatkowe formalności i czasochłonną biurokrację.
Dlatego wycena mieszkań w kamienicach należy do jednych z trudniejszych działań agencji nieruchomości czy rzeczoznawców majątkowych. Do ustalenia ceny takiej nieruchomości należy wziąc pod uwagę nie tylko loklizację i prestiż jej położenia, ale również stan techniczny i prawny budynku. Określić przybliżone koszty dodatkowych świadczeń ponoszonych z tytułu napraw i remontów całości budynku oraz ustalić stan prawny całej nieruchomości lub danego lokalu – w tym celu należy bardzo rzetelnie zweryfikować księgi wieczyste i ustalić, czy dane mieszkanie nie ma chociażby innego współwłaściciela.