Wybór odpowiedniego mieszkania i jego zakup to jedna z ważniejszych decyzji podejmowanych w życiu. Najczęściej mieszkanie kupuje się raz w życiu. Dlatego bardzo ważnym staje się określenie, jakiego typu nieruchomość nas interesuje. Abstrahując od posiadanych środków finansowych przeznaczonych na ten cel, należy wziąć pod uwagę rodzaj zakupowanego lokalu oraz jego położenie administracyjne.
Z ostatnich badań przeprowadzonych na rynku nieruchomości, wliczając w to rynek pierwotny oraz wtórny, wynika, że coraz częściej kupujący rozglądają się za mieszkaniami w stylowych kamienicach. Rzadziej natomiast są to nowe mieszkania usytuowane na nowoczesnych, zamkniętych osiedlach, gdzie każdy z mieszkańców staje się anonimowy, a układ przestrzenny mieszkania jest wielokrotnie powielany w obrębie tego samego budynku.
Przy ustalaniu ceny kupna/sprzedaży mieszkania w kamienicy należy wziąć pod uwagę wiele czynników, które będą miały znaczący wpływ na ostateczną kwotę, za jaką daną nieruchomość będzie można zbyć lub nabyć.
Lokalizacja kamienicy
PierwszÄ… kwestiÄ… jest oczywiÅ›cie lokalizacja. Stare kamienice, w tym i te zabytkowe, sÄ… czÄ™sto usytuowane w centralnej części miasta, w pobliżu ratusza bÄ…dź starówki. StajÄ… siÄ™ one atrakcyjnym kÄ…skiem zarówno dla nabywcy, który sam bÄ™dzie zamieszkiwaÅ‚ dane mieszkanie, ale również dla poÅ›redników, którzy skupujÄ… takie lokale w celu późniejszej ich odsprzedaży. OczywiÅ›cie tutaj należy dokÅ‚adnie okreÅ›lić, czy dana dzielnica miasta, w której poÅ‚ożona jest zabytkowa kamienica, jest miejscem atrakcyjnym, czy jednak poÅ‚ożona w tak zwanej “zÅ‚ej” dzielnicy, czyli miejscu, gdzie miasto nie inwestuje w infrastrukturÄ™, a otaczajÄ…ce budynki zamieszkiwane sÄ… przez Å›rodowisko ludzi nie cieszÄ…cych siÄ™ dobrym imieniem.
Oczywiście wybierając kamienicę, a zarazem mieszkanie położone w centralnej częsci miasta, należy brać pod uwagę zwiększone natężenie hałasu oraz ewentualne problemy z zaparkowaniem samochodu. Z tym, że takie lokale najczęściej kupowane są pod prowadzenie biur. Dobrym przykładem może być jedna z dzielnic Warszawy – Żoliborz – mieszkania w niej mimo iż cena mieszkania w kamienicy jest prawie o połowę wyższa od ceny mieszkania w standardowym bloku, szybciej znajdują swojego nabywcę.
Ogólny stan budynku
Aczkolwiek kamienica kamienicy nierówna. Ważnym elementem wpÅ‚ywajÄ…cym na cenÄ™ danego lokalu w kamienicy, niezależnie czy jest ona wpisana do rejestru zabytków czy nie, jest stan ogólny samego budynku. Na rynku dostÄ™pne sÄ… mieszkania zlokalizowane w Å›wieżo wyremontowanych budynkach, z odnowionÄ… elewacjÄ… i naprawionym dachem. Klatki schodowe sÄ… po kapitalnym remoncie, z zachowaniem stylu i wykoÅ„czenia z okresu, w którym powstaÅ‚y. To samo dotyczy również stolarki otworowej oraz wymiany instalacji elektrycznej budynku. W “nowoczesnych” kamienicach zastÄ…piono również ogrzewanie piecowe na nowoczesne, czyli przyÅ‚aczenie do miejskiej sieci ogrzewania. Te wszystkie elmenty znaczÄ…co wpÅ‚ywajÄ… na wzrost ceny danej nieruchomoÅ›ci.
W większości można jednak spotkać mieszkania w budynkach, które swoim wyglądem wręcz straszą. Zewnętrzne elewacje, jak również wewnętrzna część nie były remontowane praktycznie od czasu budowy. Na takie nieruchomości należy szczególnie zwrócić uwagę. Bo o ile cena ich może być kusząca i znacznie niższa od pozostałych dostępnych mieszkań na rynku, o tyle koszty remontu, a następnie eksploatacji nieruchomości mogą być bardzo wysokie.
Status prawny kamienicy
Kolejnym ważnym elementem, który należy brać pod uwagę wyceniając mieszkanie w kamienicy, jest jej status prawny i własnościowy. Wiele kamienic, chociażby tych na Śląsku, znajduje się w posiadaniu samorządów. Te najczęściej nie mają środków finansowych na ich remont. Kupujący taki lokal staje się tym samym procentowym właścicielem danej nieruchomości w ujęciu całkowitym. A co za tym idzie, do kosztów użytkowania takiego mieszkania musi wliczać finanse, które będą potrzebne na remont całości budynku. Jeżeli pozostali mieszkańcy nie będą posiadali odpowiednich środków finansowych, które będą mogli łożyć na wspólny fundusz remontowy, może dojść do sytuacji patowej, w której będą konieczne naprawy budynku, jednak jego pozostali mieszkańcy nie będą mogli współdzielić kosztów napraw. Jeszcze gorzej przedstawia się w takich przypadkach sytuacja, gdy budynek wpisany jest do rejestru zabytków. W takim przypadku każda naprawa musi być uzgadniana z danym konserwatorem zabytków, użyte do napraw materiały muszą być odpowiedniego rodzaju i klasy, a przeprowadzane remonty wykonują firmy, które posiadają odpowiednie do tego uprawnienia. To niesie ze sobą znaczne podwyższenie kosztów, jak również dodatkowe formalności i czasochłonną biurokrację.
Dlatego wycena mieszkań w kamienicach należy do jednych z trudniejszych działań agencji nieruchomości czy rzeczoznawców majątkowych. Do ustalenia ceny takiej nieruchomości należy wziąc pod uwagę nie tylko loklizację i prestiż jej położenia, ale również stan techniczny i prawny budynku. Określić przybliżone koszty dodatkowych świadczeń ponoszonych z tytułu napraw i remontów całości budynku oraz ustalić stan prawny całej nieruchomości lub danego lokalu – w tym celu należy bardzo rzetelnie zweryfikować księgi wieczyste i ustalić, czy dane mieszkanie nie ma chociażby innego współwłaściciela.