Przed wystawieniem pozytywnej decyzji dotyczącej kredytowania bank musi zweryfikować wiele aspektów, w tym sytuację finansową kredytobiorcy oraz stan prawny i wartość nieruchomości, która będzie dla banku zabezpieczeniem kredytu.
Wycena nieruchomości nie jest jedynie formalnością podczas procesu udzielania kredytu hipotecznego, a operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę może zdecydować o przyznaniu negatywnej bądź pozytywnej decyzji w sprawie udzielenia kredytu.
fot. belozu/bigstockphoto.com
Wysokość kredytu a wartość nieruchomości – zależności
Wycena nieruchomości, oprócz zbadania realnej kwoty nieruchomości, zawiera także ocenę stanu prawnego oraz analizę rynku w tym obszarze.
Obecnie kredyty hipoteczne cieszą się niezwykle dużą popularnością. Również z tego powodu banki coraz częściej zakładają własne bazy transakcyjne oraz mają wewnętrznych rzeczoznawców. W związku z tym dokonanie wyceny bywa dużo szybsze i jest jeszcze bardziej korzystne dla klienta, co zachęca do zaciągnięcia kredytu w banku, który posiada taką możliwość. Klienci nie ponoszą w takim przypadku żadnych opłat za dokonanie wyceny.
Jednym ze sposób dokonywania wyceny jest analiza cen transakcyjnych na danym obszarze oraz zrobienie zdjęć danej nieruchomości oraz przekazanie go do analityka technicznego. Nie w każdym wypadku wewnętrzna wycena jest możliwa. W przypadku kredytu powyżej 300 000 złotych wymagana jest analiza rzeczoznawcy. Dopiero po takiej analizie oraz wystawieniu operatu szacunkowego bank może określać kwotę kredytu.
Te dwa aspekty są od siebie zależne. Jeśli wartość wyceny będzie niższa niż cena, za którą klient chce nabyć nieruchomość, maksymalna wysokość kredytu będzie opiewać na tą samą kwotę, na jaką wyceniono nieruchomość. Natomiast gdy sytuacja będzie odwrotna – wartość wyceny będzie wyższa niż kwota, za który klient zamierza kupić nieruchomość, bank nie będzie skłonny udzielić kredytu w wyższej kwocie.
Dlaczego wkład własny jest wymagany przy zaciąganiu kredytu hipotecznego?
Wkład własny to kapitał, który należy wnieść w inwestycję kredytową, inaczej mówiąc suma pieniędzy, którą należy wyłożyć, by w ogóle kredyt w danej wysokości dostać. Jest to jeden z czynników, który uzależnia podjęcie decyzji przez bank. Brak odpowiedniego kapitału, mimo posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej, skreśla możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny.Taka taktyka ma zabezpieczać przed kryzysem finansowym oraz krachom na rynkach nieruchomości.
O czym mówi wskaźnik LtV?
Wskaźnik LtV oznacza stosunek pożyczki do wartości (ang. Loan to Value). Jest to wskaźnik określający zależność między kwotą kredytu a wartością zabezpieczenia. Wskaźnik jest szczególnie ważny w aspekcie analizy ryzyka kredytowego, a jego wynik może wpłynąć na wysokość wkładu własnego.
Bank ponosi tym większe ryzyko, im większa jest kwota kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia. Przykładowo, jeśli nieruchomość będąca zabezpieczeniem kredytu jest warta 700 tys. zł, a klient bierze pożyczkę na 400 tys., ryzyko banku jest mniejsze, niż gdyby pożyczka wynosiła 500 tys., a nieruchomość była warta 600 tys.
Zdolność kredytowa
Kolejnym elementem uwzględnianym przy ocenie ryzyka kredytowego jest zdolność kredytowa. W tym przypadku chodzi o sprawdzenie sytuacji finansowej kredytobiorcy i określenie, czy pozwala ona na terminowe spłacanie kredytu. Bierze się tu pod uwagę szereg czynników, takich jak zarobki i ich źródło, forma zatrudnienia, inne zobowiązania finansowe, a nawet wiek kredytobiorcy i liczba osób na jego utrzymaniu.
Zdolność kredytową możesz łatwo sprawdzić za pomocą odpowiedzialnego kalkulatora kredytu hipotecznego.