Wycena nieruchomości to wykonanie przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego, w którym określa on wartość nieruchomości. W trakcie tego procesu oszacowana zostaje wartość rynkowa, odtworzeniowa, katastralna lub inna przewidziana przepisami szczegółowymi. Wycena niezbędna jest np. w sytuacji, jeśli dana nieruchomość ma stanowić zabezpieczenie kredytu bankowego, czy w przypadku jej sprzedaży.
Rzeczoznawcy posługują się kilkoma metodami wyceny, a jej wyboru dokonują po określeniu celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia w aktualnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stanu technicznego oraz dostępności danych o innych nieruchomościach o podobnych cechach.
Jedną ze stosowanych metod jest metoda porównawcza. Polega ona na określeniu wartości nieruchomości poprzez założenie, że wartość ta odpowiada cenie, jaką uzyska się za podobne nieruchomości będące przedmiotem obrotu na rynku. Uzyskana cena zostaje następnie skorygowana o ewentualne różnice w cechach nieruchomości szacowanej i porównywanej, a także zostają w niej uwzględnione zmiany cen spowodowane upływem czasu.
Przy stosowaniu rozwiązania porównawczego niezbędna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości o cechach podobnych do tej wycenianej. Określając rynek nieruchomości podobnych rzeczoznawca bierze pod uwagę zakres, przedmiot i cel wyceny, a także dostępność danych. Ponadto należy wiedzieć, jakie cechy i warunki wpływają na kształtowanie się tych cen, a należą do nich lokalizacja, właściwości fizyczne i techniczne nieruchomości, jej stan prawny. Porównanie odbywa się poprzez zastosowanie jednej z trzech metod:
- metody porównania nieruchomości parami, która polega na porównaniu nieruchomości wycenianej kolejno z innymi nieruchomościami będącymi przedmiotem obrotu rynkowego, których ceny oraz cechy wpływające na cenę są znane,
- metody skorygowanej ceny średniej, w której wyceny dokonuje się poprzez porównanie grupy nieruchomości wyodrębnionych jako próbka reprezentatywna na określonym rynku,
- metody analizy statystycznej rynku, polegającej na przyjęciu do porównania jakiejś liczby nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości ocenia się z użyciem metod stosowanych przy analizach statystycznych.
Informacje o nieruchomościach i ich cenach mające być przedmiotem porównania z nieruchomością wycenianą, muszą pochodzić z aktów notarialnych, w postaci których zawarto umowy dotyczące nieruchomości. Wycena ma być bowiem rzetelna i obiektywna, toteż użyte do porównania dane muszą być wiarygodne.